乘着租购并举的政策东风，热点城市对企业自持住房的监管亦渐趋规范。日前，杭州、天津相继发文加强对企业自持租赁住房的管理，在规范住房租赁市场的同时，赋予和保障刚需租赁客更多的权利。
企业自持租赁住房是由房地产开发企业等主体开发建设，并长期持有运营的“只租不售”型住房。长期以来，我国的住房租赁市场供给主体相对单一，以个人散租为主，租赁服务标准较低，租赁关系稳定性较差。发展机构型住房租赁企业，对规范租赁市场大有裨益。
两地相继出台租房新规
7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》。
主要有五条要点：
第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。
第二，自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。
第四，企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息服务与监管平台管理。
第五，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在解读该项政策时指出，自持性物业强调中小套型，其实是为了保障“刚需租赁”，是降低租赁成本、优化租赁房源结构的重要体现。而自持租赁住房不允许有10年以上的租赁期，则是为了防范明租实售的情况。
7月17日，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》。
其中关于住房租赁的内容主要有：
第一，自持商品房屋办理验收确认前，开发企业需先申请办理自持商品房屋租赁备案手续，一次性将自持商品房屋纳入租赁平台进行公开展示，接受租赁预登记。
第二，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。
两相比较，天津和杭州均强调了对外出租单次租期不得超过10年。杭州的新规还特别强调租赁价格在确定之后1年内不得上调。
一二线城市推进租房市场不遗余力
事实上，北京、上海、深圳等一线城市以及部分二线城市在推动住房租赁市场发展方面一直不遗余力。
上海：
上海去年7月发布的《上海住房发展“十三五”规划》已提出，“十三五”时期，新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右；租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的60%以上。“十三五”时期预计新增供应租赁住房70万套。此外，以市场为主，扶持住房租赁企业扩大规模，新增代理经租房源30万套（间）左右。
深圳：
深圳于今年6月发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，深圳计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。计划到2035年，新增筹集建设各类住房共170万套，其中政策性支持住房以及公共租赁住房的占比合计约为六成。
新规背后有何深意？
全国一盘棋。在租购并举的大基调下，杭州、天津现相继出台企业自持租赁住房管理新规，其背后究竟有何深意？
易居研究院智库中心研究总监严跃进：
当前对于企业自持租赁住房来说，包括杭州、天津都有比较明确的政策，这和当前租赁市场的全面发展和提速等有关。总体上此类政策利好未来自持型物业的落地，利好房地产长效机制的推进。
预计未来全国大部分热点城市都会对此类企业自持概念的住房形成更规范的政策指导。可能会强调两点：第一，企业自持性用地的出让会增加，也会对房企的竞拍地价等形成约束。第二，对开发商明租实售的做法进行查处，这样也是为了形成更为规范的租赁市场。类似政策推进后，预计未来几年热点城市租赁市场的发展会更加蓬勃。
上海中原地产分析师卢文曦：
当前很多城市都在鼓励发展住房租赁市场，在这个市场建设过程中，有许多方面需要逐步完善。杭州、天津此次出台政策的目的就是为了规范住房租赁市场。
更为重要的是，现在对于土地市场的调控也是房地产调控的主要内容。土地拍卖中企业竞拍自持面积也是这两年才有的产物，从时间推算上看，不少项目或许已临近上市的时间节点，所以提前制定相关规则，有利于住房租赁市场的稳定发展。
中原地产首席分析师张大伟：
最近多地发布的企业自持租赁住房管理相关政策，主要是针对土地出让中的长租房源入市问题。现在看，这部分房源将集中影响租赁市场。
根据杭州市住房保障和房产管理局的官方统计，截至目前，杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米。
中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，全国范围合计出让的租赁住房项目面积超过700万平方米，按照平均60平方米/套计算，已经可以直接提供租赁房源11万套，主要集中在北京、上海等一线城市。另外，最近一年多来，有超过20个省份、超过80座城市出台了发展住房租赁市场的相关政策。
