9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》等重磅文件，其中涉及了“认房又认贷”“缴存额度与缴存年限挂钩”等重要政策变动。这些政策下周一（9月17日）起正式施行。

　　9月14日，北京住房公积金管理中心又对公众关心的一些重要问题作出解答，其中包括缴存年限计算、月收入的计算等等。

　　先看看政策要点吧：

　　国管公积金暂不受影响

　　北京市住房公积金管理中心特别说明，9月17日将执行的公积金贷款和提取新政，针对于市管公积金。包括国管公积金在内的中共中央直属机关分中心、中央国家机关分中心、北京铁路分中心是“可按照本通知执行，另有规定的从其规定”。目前国管中心还执行原政策，未来是否执行需要各自根据实际情况敲定。

　　市管公积金、国管公积金分别是啥？北京是国家首都，是中央国家机关所在地，很多单位是国家直管的；另外一部分市属单位和企业，是归北京市管的。公积金的管理也因此相应的划分为国管公积金和北京市市管公积金。

　　中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的是国管公积金，由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，另外还包括中直公积金（中共中央直属机关分中心缴存住房公积金）。

　　本次新政前，国管公积金贷款政策一直较市管公积金严格。国管公积金贷款额度是缴存余额的8-12倍，简单来说，就是账户里面必须有余额的情况下，才可能贷款，贷款额度上限同样也是80万元-120万元。中原地产首席分析师张大伟表示，本次北京市公积金新政后，市管公积金贷款难度将超过国管公积金。

　　贷款政策变化

　　变化一：

　　每缴存1年可贷10万，缴存超11年，才可贷120万

　　原政策：过去，公积金贷款额度最高是120万元，缴存时间的长短并不会影响额度的多少。

　　新政策：将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。最高可贷120万元。外地缴纳的年限可以累积计算。比如某申请人上海缴存2年，北京缴存10年，那么该申请人缴存年限为12年。如果期间断缴的话，公积金期限按累积月份计算，例如累计缴存36个月，缴存年限就是3年。国管缴存年限也可以累计。

　　举例：如果22岁大学本科毕业，工作后即缴存公积金，正常情况下11年以后可贷满120万，也就是34岁左右。北京住房公积金管理中心相关负责人说，“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’‘先租后买’。”

　　变化二：

　　“二套”认房又认贷，最高只能贷60万

　　认房又认贷，原本是北京市的住房商贷政策。“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。新政公积金贷款对二套房的认定将和商贷一致。

　　原政策：借款申请人在京名下无房，则按首套房贷款政策执行。不考虑贷款记录。

　　新政策：公积金贷款变成与商贷一样的“认房又认贷”，并且二套房最高贷款额度由80万元下调为60万元。也就是说：在本市仅有一套住房；全国仅有1笔住房贷款记录；有一笔住房贷款记录、在本市有1套住房，且为同一套住房——这些情形将执行二套房贷款政策。

　　另外，如果在本市有2套及以上住房，或全国有2笔及以上住房贷款记录，或有住房贷款记录及在本市有住房、且非同一套住房的，则直接不予贷款。

　　变化三：

　　普通住宅首付最低35%

　　首套房还是二套房，房屋性质，将直接影响着公积金贷款首付比例：

　　从低至高来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；

　　购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；

　　购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%；

　　购买政策性住房之外的首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；

　　购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；

　　购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

　　根据《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，普通自住房是指容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。

　　变化四：

　　城六区往外买房可上浮额度

　　为了落实北京城市总体规划有关要求，新政对户籍在城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）的购房家庭，在城六区外购房且为首套房的，最高贷款额度在120万元的基础上可上浮10万元、20万元。

　　具体来说，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万至140万元；

　　如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万至130万元。

　　变化五：

　　贷款年限最长算到65岁

　　原政策：公积金个人贷款的贷款期限最长可以计算到借款申请人70周岁。

　　新政策：调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

　　举例：如果申请人年满45岁，过去公积金贷款最长年限是25年，现在则要降低为20年。

　　变化六：

　　月还款额不能超月收入60%

　　新政策规定，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额，不超过借款申请人月收入的60%。

　　这个月收入是申请人个人收入还是家庭收入？最新解读：如果夫妻均符合贷款条件（申请时已连续缴存6个月），可以按双方合计；如果夫妻双方仅有一个人满足条件，按个人计算。具体如何计算呢？单位的缴存比例除以每月的缴存额，可以得出月收入。

　　举例：如果使用公积金贷款120万元，贷25年，按照3.25%的基准利率计算，等额本息的月供是5848元。按照新政倒推，在算入基本生活费的基础上，月收入至少要达到11230元。

　　提取政策变与不变

　　异地购房提取：新政策规定，异地购房提取不再随便取，只能买户籍地或者户籍所在省会。如果住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。

　　大病提取：新政策原则上取消《关于职工家庭突发事件提取住房公积金问题的通知》文件规定的重大疾病提取。最新解读补充说明：如果确实有大病且造成生活困难的，通过审核后，可以提取。

　　退休提取：退休时，不买房，可以销户后一次性提取。

　　约定提取：申请办理约定提取的，首次提取完成后，约定提取时间间隔调整为三个月、半年或一年。

　　租房提取：基本不受影响，伴随着材料简化和网上办理，操作上更为方便。

　　装修提取：不买房情况下，装修不可以提取公积金。

　　对哪些人影响最大？

　　政策说来就来了，很多购房者被打了个措手不及。哪些购房人群最受新政影响呢？

　　张大伟表示，北京公积金贷款在交易里占比20%左右，在这个政策影响下，预计起码这里面一半的需求将只能选择商业贷款或者全款，这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人。现在北京市场平均购房年龄在28岁左右，若以本科毕业开始缴存计算，按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。

　　易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京此次出台公积金贷款政策，落实了公积金层面的“认房认贷”。对于类似过去贷款过、偿付完贷款再新购住房的，这次界定为二套以上房产类型，不能用公积金贷款了，这对于部分住房改善型需求或有一定影响。

　　9月13日，不仅对于中介来说是个不眠之夜，北京的Y先生也比往日多喝了两瓶啤酒。他的小孩明年上小学，为了换到一个过得去的学区，前不久刚刚在现有房子未出手的情况下，签下一套很抢手的、价格不菲的老旧学区房。

　　原本想着按照当前市场情况和正常的交易周期，自己原来的房子可以很快卖掉，按部就班完成房屋置换。然而近日的京城二手房市场似乎随着秋天的到来而凉了下来，中介告诉Y先生：最近都没有客户。如果现有房子卖不出去，已经签下的房子不能按时交付首付款，造成违约，Y先生很可能需要按照合同约定赔偿房主20%的违约金，白扔一百多万元。屋漏偏逢连夜雨，公积金新政出台，使得Y先生的处境雪上加霜，他的房子将更难出手。Y先生不理解：本身市场都凉凉了，为啥还要泼冷水呢？

　　中国财富网（微信号：cfbondcom）查到的最新数据显示，近期北京楼市保持平稳态势。从存量房网签数据来看，8月份套数为15036套。6月份、7月份分别为15827套和14826套，近3个月网签套数相差不大。

　　既然态势平稳，为何公积金主管部门又出手了呢？北京住房公积金管理中心表示，此次出台的新政，目的是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。

　　然而Y先生也觉得很委屈：换房的需求就不是刚性需求吗？怎么就成了“投资投机性需求”了呢？