原标题：香港楼市下跌，二手楼盘直接降价近400万，地产商频出促销奇招，先住后付款
最近几年香港楼市调控一直在加强，但并没有阻止房价的飙涨，甚至屡创全球楼价成交新高。过去十年中，中国香港地区房价持续攀升，成为全球房价最贵的城市，连续8年稳坐全球房价最难负担城市榜首。
最近几个月以来，香港整体房价出现回调信号，香港楼市寒意渐浓，但就此断定香港楼市拐点已至似乎还有些武断。证券时报记者近日实地探访香港楼市成交情况，采访了多位地产分析师，发现了以下现象：
1、 香港楼市成交价格整体出现下挫，其中豪宅区以及二手楼盘交易跌幅明显，但港岛区不少楼盘每呎价格升幅在30%以上，九龙区甚至有楼盘出现50%以上的涨幅，新界西盘龙半岛每呎均价上升64.43%。
2、 香港楼市在2003年低谷时，中原城市领先指数（CCL）仅在70～80之间，如今这一指数涨至180～190，涨幅过高回调正常，但是否为“拐点”还需观察，毕竟2015年和2016年都出现过这种回调趋势，却并非拐点。
3、 楼市目前寒意渐浓，地产商为促销频出奇招，甚至先住后付款，剩余80%尾款可以3年后再付。
香港楼市下跌，二手楼盘直接降价近400万
“你大概什么时候过来看房，我带你去看几处其他楼盘，现在二手楼盘放盘很多，现在减价空间大了，超高层，1000多呎（约90平米）之前卖3480万港元，现在3100万港元业主也可以谈。”香港美联物业地产中介商陈小姐向证券时报记者微信推销香港楼盘。
最近几个月二手楼盘放盘量突然增多，在政府一系列调整政策以及机构唱空楼市的影响下，这些业主不断下调着预期价格。
从事金融行业的陆先生向记者表示，他有一位客户在湾仔有一栋楼龄超过30年的房子，刚开始估价10亿港元欲售出，但现在将售价预期调低到7亿～8亿港元。
即便如此，二手楼盘交投依然清淡，事实上一手私人住宅成交也开始下滑。
（证券时报记者 罗曼/摄）
香港地产中介门口随处可见的减价甩卖房屋的广告，太古城翠湖太900万港元的房子降价80万港元，康怡花园910万港元的房子打上“狠劈”二字，卖858万港元。
截至11月14日，根据香港中原地产数据，一手私人住宅方面，11月份暂时录得371宗、44.69亿港元，预计全月录得850宗、100亿港元，按月下跌63.6%、53.4%，或创近6个月新低，金额则创下2017年1月份93.8亿港元后的22个月新低；二手楼盘方面，暂时录得781宗、70.79亿港元，预计全月将录得1800宗、160亿港元，金额将创32个月新低，宗数亦连续两个月跌穿2000宗水平。
反映最新的地产市场价格变动的CCL于11月23日报179.18点，按周环比下跌0.68%，按月环比下跌3.03%，CCL(中小型单位)报179.41点，按周环比下跌0.76%，按月环比下跌3.37%。而中原城市分区领先指数，在港岛、九龙、新界东和新界西全线下滑，其中港岛地区下跌幅度最大，较上周下跌1.28%，较上月下跌4.24%。
香港楼市拐点已至？
美联集团副主席黄静怡具体分析了二手房降价的情况。根据政府差饷物业估价署资料显示，9月份私人住宅售价指数报388.8点，较8月下跌约1.4%，比起7月份高位也仅累跌约1.5%，更新的10月31日至11月5日的私人住宅售价指数与年内高位比，累计跌幅仅约4%，回落到年中水平，但以此判断香港楼市拐点已至并不准确，严格来讲不能说香港楼市处于拐点位置。
中原地产分析师张大伟向记者表达了同样看法。他认为，香港楼市在2003年低谷时，CCL指数仅在70～80之间，如今这一指数已窜至180～190点，涨得太高回调属于正常，由于此次降价才刚开始，是否为“拐点”还需要时间来观察，现在下定论为时尚早，毕竟2015年和2016年都出现过这种回探调整，却并非拐点，反而在房价调整之后继续飙升，大家容易忽略的是，现阶段香港政府对楼市的调控手段是多样的、有效的。
据港府施政报告显示，香港为解决土地供应紧张问题，将进行填海造地，开发东大屿发展大型填海建人工岛，这个填海计划将在东大屿开发1000多公顷人工岛，成为香港长远土地供应来源，最多能提供40多万个单位，近百万人口居住。
自2009年起，香港抑制楼市的辣招不断，包括2009～2017年期间推出的8轮调节按揭成数和贷款额度的逆周期措施，也多次加征印花税，2018年更是征收一手房空置税，但香港楼市的热情始终浇不灭。
众所周知的是，香港最发达的两个支柱产业一是金融，二是地产，香港财政收入甚至更大程度上依赖土地收入，这一点从2016年至2017年财政收入数据可知，跟土地、房屋相关的地价收入、物业税、一般差饷税、物业及投资和印花税合计2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。
因此，即使是政府调控，最终也是希望稳住房价不要过快上涨，但绝不是希望房价下跌。
“市建局在9月份收楼的地价每呎23600港元，他们的团队最清楚明白将来香港楼市的情况，如果明知将来房价会出现暴跌，他们为什么还要以如此高的价格收地甚至屡创新高收地？原因在于我们真的没有多少地可以开发。”陈小姐向记者表示。
香港一位从事金融业的王先生向记者分析称：“事实上香港供需基本面没有太大变化，香港楼价整体下跌，主要还是因为内地投资客的大幅度减少，因为香港豪宅70%以上都是内地投资客买的，但现在市场资金吃紧，无论A股还是港股都出现大幅调整，有些人卖房补仓，加上银行加息，房价跌一跌很正常。”
中原数据显示，跌幅过大的基本上都是高价楼，相反像一些细价楼依然还处于上升通道，新界西盘龙半岛涨幅甚至在64%以上，目前每呎均价在16681港元（约18万元/平米），翠湾村涨幅为45.82%，按照实际使用面积每呎均价在8300港元（约91300元/平米）。
（图片来源：中原数据）
促销卖房，地产商频出奇招
香港楼市成交量下滑，心焦的当然是地产商。为促进房屋销售，甚至打出了“先住后付”的政策。
证券时报记者近期走访香港尖沙咀港威大厦One Homantin楼盘的售卖处，该楼盘推出了长达1088天的付款方式，即：先住后付款，先付清楼价10%后就可获得房屋钥匙，同时需要缴纳3万港元按押金，按押金成交后可退回，客户入住期内，自行缴付差饷、管理费及杂费。
具体付款方式如下：
如果提前付清楼价则有现金回赠优惠：签署临时合约日期后计算，180天内成交，可回赠3%；81～240天内成交，可回赠2%；241～360天内成交可回赠1%。
还有一个值得关注的现象是，近期接连有新盘采取全数单位招标，最初为亿京大埔海日湾I，10月时推出138个单位招标，而近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署，第二轮134个单位全部招标。
对此，有业内人士分析称，以招标方式卖楼的好处是卖方无需将底价公开，地产商会有更大主导权，即使减价出售亦对项目冲击较小，倘若销售不佳也不必向市场公开数据，可谓一举数得。
