3月20日，2019中国房地产开发企业500强在北京揭榜。恒大集团再次蝉联第一，全年销售金额5513.4亿元。万科上升1位，排名第二；碧桂园下滑1位，排名第三。前三强全年销售金额均超过5000亿元。

列在榜单第四到第十位的分别是融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力。其中，新城和华润是新进十强房企，名次相比上年分别提升了5位和2位。而华夏幸福则跌出前十，位列第十二；绿地也由上一年的第七，下滑至第十一。

行业集中度明显提升

从2017年的首度登顶，到2018年的榜首“锁位”成功，再到2019年的再次蝉联第一，恒大集团成功实现“三连冠”。十强中的另一亮点，当数首次进入十强行列的新城，上升速度之快，连上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱也为其点赞。

从榜单来看，“强者恒强”的态势依然显著。除十强新进两家房企外，20强变动相对较小，同比变动率只有10%。其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十。50强变动也相对较小，同比变动率为12%。丁祖昱对此感叹：“一旦进入到50强、30强、20强之后，企业的行业地位就很难被撼动了。”

若将视野放宽，在过去11年内的500强测评中，百强排名的变动相对较大。数据显示，入榜次数10次及以上的企业有29家；9次的企业有8家；入榜次数为8次、7次、6次、5次、4次的企业数量分别为11家、8家、9家、5家、7家；3次及以下的企业有23家，其中有2家企业是首次进入百强。

测评报告指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前50强房企销售规模占全行业的51.95%，千亿房企增至30家。货值集中度方面，51%的土地被排名前十的企业购得。

同时，龙头房企的优势并不局限于住宅开发，逐渐向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。而尾部企业面临资金链断裂等问题，因处境困难而被动退出，谋求转型。

丁祖昱表示，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。一部分尾部房企慢慢退出房地产行业，可能会成为未来几年的重要发展趋势。此外，在因城施策的宏观背景下，中小房企因地域限制，业绩出现较大分化。

房企开始主动减速提质

在业绩方面，500强企业实现稳步增长。2018年，500强房企全年商品房销售面积总计7.16亿平方米，同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿元的新高，同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别增长41.73%和66.01%，分别较上年提升4.17和2.77个百分点。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现稳步增长。

另一方面，随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷，2018年房地产市场整体去化率处在下降趋势中。测评报告分析认为，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。

同时，报告也指出，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业调整期内企业战略调整下的未来用人需求。未来，房企将更多在管理、运营管控上发力。

中国房企500强测评工作连续开展11年，对于“强”的定义已经有了新的认识。“我理解的‘强’，最根本的是建立在高质量发展基础上。”中国房地产业协会会长冯俊如是说。

丁祖昱指出，在做大做强的过程中，从原先单纯做大规模到今天更有质量的扩张，这当中房企也发生了较大的变化。“从增长速度上来说，龙头房企2018年的增速较2016年和2017年都有所下调，但从增长的质量上看，却比前几年有了一定程度的提高。”

“今年的500强是真正的强。”中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻也不无激动地表示。