据统计，截至5月21日，130家A股房地产企业发布了2018年一季报。其中，72家业绩同比增长；16家公司发布了上半年业绩预告，9家预喜。行业整体盈利良好。梳理发现，2018年以来，房地产行业集中度提升明显，且项目向三、四线城市下沉趋势明显。此外，不少龙头房企加大长租房领域布局力度。
项目向三四线城市下沉
数据显示，在上述9家上半年业绩预喜的公司中，4家预增，4家略增，1家扭亏。其中，不少公司盈利点来自三、四线城市项目。以世联行为例，公司预计2018年1-6月实现归属于上市公司股东净利润2.85亿元-3.42亿元，同比增长0%-20%。对于业绩增长的主要原因，公司表示，下沉三、四线城市战略逐步落实，为公司贡献了利润。
2018年一季度，绿地控股重点围绕快速周转的三、四线城市市场，大力推进土地储备工作，累计新增土地储备项目28个，权益土地款193亿元。今年4月份，公司新增项目基本围绕三、四线城市展开。东吴证券指出，公司2018年可售货值近5000亿元，预计能够实现4000亿元左右的销售。公司过去几年布局的三、四线快周转项目和特色小镇项目今年将逐渐迎来收获期。
2018年二季度以来，万科A重点布局佛山、东莞、镇江、淄博、保定等三、四线市场，拿地力度较一季度有所提升。数据显示，4月公司新增项目22个，规划建筑面积343.3万平方米。其中，权益建筑面积为221.2万平方米，拿地楼面均价为5284元/平方米，较上年7000元/平方米的均价下降24.5%。
国家统计局数据显示，2018年一季度，全国商品房销售面积合计3.01亿平方米，销售金额合计2.56万亿元，分别同比增长3.6%和10.4%。其中，三、四线城市贡献较大。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，2018年以来，房地产企业，特别是龙头房企在三、四线城市的拿地量和楼盘成交量一直处于高位，成为高业绩增长的有力支撑。相比一线城市而言，三、四线城市项目周转率较高。随着大量房企进入三、四线城市拿地，这些地区的土地销售额创了近年来新高。
集中度提高
从2018年一季报数据看，130家上市房企合计实现营业收入3031.1亿元。其中，营业收入排名前10位的公司实现营业收入1821.6亿元，占比60%。绿地控股、万科A、保利地产、中南建设四家公司一季度营业收入超过百亿元，合计营入达1371.4亿元，占已发布一季报公司总营收入的45.2%。龙头房企销售占比增加，行业集中度提升明显。
同时，龙头企业业绩增长明显。以万科A为例，公司一季度实现营业收入308.25亿元，同比增长65.83%；实现归属于上市公司股东净利润为8.95亿元，同比增长28.68%。其中，房地产业务结算面积165.1万平方米，同比增长15.4%；房地产业务营业收入278亿元，同比增长73.5%。
从行业第一梯队公司业绩情况看，2018年4月，碧桂园实现销售金额695.5亿元，同比增长30%，实现销售面积700万平方米，同比增长18.2%。2018年1-4月，碧桂园销售面积2739万平方米，累计销售额达2575.2亿元。2018年4月，恒大实现销售额503.9亿元，同比增长33.1%；销售面积464.7万平方米，同比增长26.3%。2018年1-4月，恒大销售额达2122.6亿元，同比增长2.1%。
房企业绩增长的背后是土地储备高速增长。2018年4月，碧桂园拿地34宗，主要分布在二线城市和三、四线城市。恒大4月新增土地20宗，规划建筑面积296.27万平方米，拿地金额47.17亿元。
中信建投证券认为，龙头房企凭借规模优势，在融资、周转、成本等方面均领先于行业平均水平，市场集中度未来仍将继续提升。大部分利润将集中到头部企业身上。随着去库存和城中村改造的逐步降温，集中度提升将重新考验龙头房企的融资能力及区域选择能力。具备优质管理水平、周转速度突出的龙头房企和成长企业；具备加杠杆空间和融资优势的房企将持续受益。
加码长租业务
2018年以来，龙头房企加大在长租房领域的布局力度，从住房租赁市场的大手笔融资情况可见一斑。
上交所日前披露信息显示，恒大集团在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被上交所受理。该租赁住房资产证券计划项目拟发行金额为100亿元，主要用于长租公寓的布局建设。这是继2018年一季度碧桂园发布100亿元储架式REITs产品后，第二单百亿级别REITs产品。这意味着恒大正式进军租赁住房领域。
此外，不少上市公司将长租房市场列为2018年的工作重点。以万科A为例，公司预计2018年将开办10万间长租公寓。公司表示，地方政府纷纷公布2018年住房租赁发展计划，保证租赁住房用地，加大租赁住房供应，支持租赁住房机构发展，保护租赁利益相关方合法权益。11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案获批。集团将继续巩固住宅开发和物业服务固有优势，将租赁住宅确定为核心业务。
张大伟表示，租赁市场主要痛点在于供需结构紧张，特别是一、二线热点城市，租赁房源少，租金处于高位。对于涉足租赁市场的企业，获得资金支持，可以增加房源的供应量。建立租购并举的住房制度是房地产长效调控的政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，是科学住房观念的重要环节。
