中国财富网讯（顾志娟）随着住房租赁市场快速发展，长租公寓也持续升温。2018年以来，龙头房企加大在长租房领域的布局力度，住房租赁市场的大手笔融资频现，一季报也显示出不少上市公司将长租房市场列为2018年的工作重点。
长租公寓模式始于国外，目前中国的长租公寓仍然处于发展初期，尽管各路资本涌入，但资金问题依然是限制其发展的主要瓶颈之一。围绕长租公寓的发展困境，中国财富网对中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松进行了专访。
成本压力大、回报率偏低为核心痛点
中国财富网：当前中国长租公寓行业面临的核心痛点是什么？
巴曙松：最主要的痛点是成本压力。采用重资产模式的长租公寓，由于前期投入较重，受制于拿房成本较高，规模提升的资金需求更大，也更为困难。从2016年限购政策实行后，中国重点一二线城市房价维持高位、土地价格继续上涨，长租公寓企业无论是买地建楼还是买楼装修，都会面临成本不断攀高的挑战。
轻资产运营的分散式公寓，则面临管理瓶颈，随着管理的房源数量增加，服务半径扩大，管理层级逐渐增加，管理难度较大，较难形成管理上的规模效应。一家管理几百间房源的二手房东，雇佣一两个人就可以完成管理工作；而管理一两万套房源的分散式公寓企业，员工总数甚至超过五六百人。目前中国的长租公寓市场上，绝大多数分散式公寓规模在3万间以内，在这个范围内随着管理房间数量的增加，员工数量增长更快，管理效率大幅下降。
另外，行业确认及合法化问题也是一大痛点。长租公寓属于近几年的新兴行业，一直面临着政策滞后导致的不确定性。没有明确的行业归属导致其经营的合法性和征税依据无从确定，在一定程度上可能遭遇局部的执法随意性。比如，“营改增”之前中国的公寓企业一直以全部租金收入缴纳增值税，但实际公寓获得的增值部分价值为客户支付的租金与公寓支付给业主租金之差，这样的征税方式对于行业参与者来说可能并不公平。
目前中国的租赁行业还没有清晰完善的有效法律法规出台，政府监管、行业自律、业务标准等方面都相对来说处于真空地带，法律的缺位直接限制了行业发展。
中国财富网：长租公寓的回报率情况如何？
巴曙松：租金涨幅动力欠缺，使得长租公寓的回报率较低。
公寓现金流主要来源于租金。然而，中国一线城市的租金涨幅情况近年表现平平，2015-2017年初，中国一线城市二手房租金同比数据呈现下降趋势，2017年下半年才开始反弹。在租金水平增长缓慢但房价不断上涨的情况下，实际的租金回报率不断降低，2017年12月，四个一线城市二手房租金回报率均处于1.5%左右。
长租公寓需要有足够的租金收入来覆盖房租成本、运营成本和贷款利息。以目前国内长租公寓主流的包租模式为例，无论是集中式或分散式公寓，房租在总成本的占比都大于60%，前期成本投入巨大，资金沉淀压力极大，而现金流只能靠租金缓慢回笼。更关键的是，租金回笼并不意味着现金流回正，即在前期投入之后，每年可能还要追加投资，使得经营现金流持续为负，最终可能会变成亏损项目。
创新运用金融工具盘活存量资产
中国财富网：长租公寓成本难以覆盖的问题，如何利用金融市场加以解决？
巴曙松：首先要争取租金收入覆盖主要成本，避免长租公寓项目成为“无底洞”，降低规模扩张的负担。其次，通过优质公寓运营服务提升物业价值，使得长租公寓企业从盈亏平衡走向正常盈利。第三是要运用合理的金融工具实现资金回转，盘活存量资产，使估值提升得以变现，从而构建完整的资金循环体系。
长租公寓企业要学会创新运用金融工具来盘活存量。沉淀的大量资产无法变现流动，将造成资产闲置和浪费，而资产证券化等手段可以提高资产流动性、加快资金回收及加速规模扩张。以美国公寓市场巨头EQR（Equity Residential）为例，该公司通过优秀的运营服务能力，牢牢抓住租客的租赁需求，租金涨幅超过同行企业，并通过其在REITs融资渠道方面的丰富经验加快资金回笼，从而完成快速扩张。从其1993 年正式上市至2000年间，EQR共计发行股票43次，融资规模达32.19亿美元。
中国财富网：您提及的第二步，提升物业价值，长租公寓自身如何提升运营管理能力？
巴曙松：良好的运营管理能力是提升长租公寓估值的关键，运营管理能力的强弱决定了未来租金提升的空间，也可以丰富企业收入来源。
提升公寓的综合运营管理能力，可以分为以下三个阶段进行：第一步，保证产品及服务质量，提供高品质租赁。这样可以提升物业租金，增加用户粘性，并逐步构建用户口碑和品牌效应。第二步，以质量为基础，扩大规模，实现规模效应。建立在质量为基础的扩张，不仅可以依靠品牌效应获得大量用户，并用高口碑形成良性客户循环，而且可以增强客户对品牌的粘性，实现品牌内租户的迁徙，避免由于租户工作迁徙造成的客户流失。第三步，围绕租赁场景，打造租赁生态圈，提供增值服务，此外还可以在口碑建立的基础上，进行品牌与运营能力输出，进一步丰富收入来源。
中国财富网：您认为我国长租公寓未来的发展前景如何？
巴曙松：从政策驱动和市场需求两方面看，长租公寓的发展前景都很广阔。
自2015年以来中央陆续出台重要文件，完善租赁市场顶层设计。2017年“租购并举”不断推进，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也被写入十九大报告。在消费升级的大背景下，部分具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上改变了传统租房市场。
当前中国的长租公寓行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低。根据中国房地产协会数据，2017年租赁市场年租金规模约为1.3万亿，而长租公寓年租金规模约为648亿元，市场占有率仅5%，相较于美国30%、日本83%的机构化市占率，中国品牌长租公寓市场未来仍有较大发展空间。
政策红利和行业崛起的背景之下，长租公寓项目活跃于私募股权投资市场。从自如、魔方、优客逸家、爱上租、青客、贝客这6家管理规模较大的长租公寓企业观察，近三年来几乎每年都会进行1~2轮股权融资，已累计从一级市场融资约90亿元。目前中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，占比将近60%，只有少数企业进入中后期阶段，可见未来2~5年内上升空间仍然十分巨大。
