近期碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债中止,引发市场在流动性紧张背景下的担忧。专家预计,今年下半年会有较多的中小房企违约风险事件发生,中小房企或加速退出市场,行业集中度提升速度料进一步加快。与此同时,众多房企亦在探索新融资模式。
债券发行中止频现
据克而瑞统计数据显示,5月30日,合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日,广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日,碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。
与此同时,大批的房企仍在排队发债。近日,金地股份宣布拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元,债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。
根据华泰证券统计,截至2018年5月中旬,房地产信用债发行规模为2136亿元,而到期规模2997亿元。考虑到到期规模的大幅增加,交易所和银行间市场有望延续“借新续旧”操作,预计全年发行量高于偿还量,但是预计净融入额进一步收缩,融资成本上浮明显。2019-2021年地产信用债到期规模将进一步增长至4029亿元、5217亿元、5802亿元,如果监管机构继续执行严格审核标准,房企资金链和融资成本预计进一步承压。
中信建投房地产首席分析师陈慎指出,今年房地产行业成长逻辑将从过去的“资源”集中度向“融资”集中度转移。近期部分地产公司地产债中止,多是技术原因造成。“民营地产企业很多是香港上市公司,信息披露时间点和内地不一致,很多数据必须等到年报以后监管机关才能进行审批。而监管机关反馈有15个工作日的时限要求,这期间就必须提出中止。4、5月份很多公司地产债出现中止的情况大部分都是因为这个原因。另外,还有极个别情况为有重大诉讼、资金使用合规性等检查在进行导致有问题,但并不代表整个行业政策有变化。”
创新融资另辟蹊径
国家统计局数据显示,2018年1-4月房企资金来源累计同比增速由1-2月的4.8%逐月放缓至2.1%。其中,国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。从1-3月的细分数据来看,国内银行贷款累计同比减少4.0%,而非银金融机构贷款累计同比增速高达31.3%。银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平,收紧开发贷额度的同时,进一步穿透审查并购贷款。
当前,整体融资渠道收窄。以“资产穿透”为代表的新监管要求致使非标债权渠道锐减;银行贷款(开发贷)、公司债发行对房企规模、资质要求进一步提升;公司债在单笔规模设定上限基础上,进一步设定资金用途限制,对于债务到期的企业,只放开2018年到期公司债规模的“借新还旧”。有机构认为,相对于以前阵痛式的调整,这轮的去杠杆可能会持续较长时间。
随着今年融资成本逐渐提高,中小房企争相赴港IPO。近日,大发地产、弘阳地产、美的置业等房企向港交所提交了IPO申请,希望借此打通境外融资通道。与此同时,众多房企亦在探索新融资模式。
房企创新融资也在另辟蹊径。联讯证券首席宏观研究员李奇霖认为,截至2018年一季度,房地产行业资产证券化类产品共发行81单,融资总规模为1253亿元。与房企传统的融资模式相比,资产证券化有四点优势:第一,受到政策限制较少;第二,提高了资产的流动性,让房企在不增加负债的情况下补充资金;第三,通过结构化设计,为产品增信,减少低评级发行人的成本;第四,发行规模限制较小,资金用途更为广泛。
东北证券分析师高建表示,发行机构鼓励创新融资,也希望把创新融资做成“非标转标”的一种形式。未来房企ABS和ABN的发行规模有望继续增加。某券商债承部人士表示,今年地产公司比去年更重视ABS、ABN,包括CMBS、REITs、尾款、供应链等,其原因为资产证券化目前较可行,尤其如供应链等支持了中小企业资金回款的品种受到政策支持。REITs和CMBS等产品因为有较优质的物业与监管层支持,地产公司包括民营、国企均参与。其他如信托等融资,受资管新规影响,存在再融资压力。
陈慎表示,再融资过程中,券商亦开发新合作模式帮助房企缓解资金压力。在增量方面:一是拓展新的融资品种,包括ABS、REITs等产品。今年这些品种的融资预计会成为地产企业主要的融资品种。二是新增的公司债还本付息,也在申报的过程中。同时与银行进行战略合作,未来将在债券销售过程中能够给予支持。三是配合企业做并购等资本操作。
行业集中度快速提升
陈慎表示,过去两年房地产行业集中度快速提升。从第三方等数据跟踪发现,中小型的企业尤其是民企在融资层面将面临压力。目前很多大公司尤其国企仍能享受到较为低廉的成本和充裕额度,然而很多中小民企则会主动或者被动降杠杆,或以处理股权的形式回笼现金流,从另外一个角度带动行业集中度的提升。
华泰证券研究员贾亚童指出,百强房企市占率持续提升,内部结构延续分化,各梯队内部市占率均出现不同程度的下滑。前三位虽然销售规模的基数较大,但是依然保持了较为稳定的增速水平,市场集中度的抢占优势明显。
高建认为,今年地产融资收紧趋势已现,行业去杠杆的过程仍将持续。监管机构也将防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企,融资成本的上升整体可控。到位资金的收紧,各大房企的投资拿地也将更加趋向于理性。随着土地溢价率的进一步走低,土地成交楼面价有望在下半年下行,届时资金充裕的房企有望获取成本较低的土储,以平滑总体土地成本,未来有望保持稳定的盈利能力。在这个过程中,中小房企将加速退出市场,行业集中度提升的速度也将进一步加快。
