“一度占鄂武商营业收入逾四成的全资子公司武商量贩,近日现身全国失信被执行人名单。也就是所谓的“老赖名单”。根据法院判定,武商量贩宜昌旗舰店支付物业方自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25万元及违约金221.21万元。但武商量贩“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”。
中国证券报记者了解到,2008年,志在“门店100家,销售100亿”的武商量贩开始加速扩张。为了将宜昌旗舰店打造成桥头堡,武商量贩与物业方签下了一份租期长达20年、违约条款苛刻的《房屋租赁合同》。不过,2015年6月以来,武商量贩便拒绝支付租金,并因此与物业方展开了马拉松式的诉讼。
物业方馨安泰控股股东蔡辉对中国证券报记者表示,“拖下去武商量贩一个月的租金损失就有140万元。”鄂武商董秘李轩则告诉中国证券报记者,目前不方便回应。中国证券报记者多次拨打武商量贩董事长王斌的电话,均没有接通。”
拖欠租金
位于西陵区东山大道20号、营业面积达2.5万平方米的一座三层商场,曾是宜昌市最大的连锁超市——武商量贩宜昌旗舰店所在地。如今人去楼空,只有一楼角落里的麦当劳还在正常营业。中国证券报记者现场看到的是大门紧锁的商铺,一片狼藉的店面。
“宜昌旗舰店将成为武商量贩业态创新的形象店、样板店。”武昌量贩董事长王斌2008年9月在开业典礼上雄心言犹在耳。王斌当时表示,选择宜昌作为超市购物中心模式试点,主要在于宜昌的消费水平、购买力较强,在二线城市位居前列,并拥有良好的物业条件作为基础。
不过,2015年形势急转直下。“这里是宜昌中心城区,以前很多居民来这里购物,非常热闹。但三年前超市突然停业,听说还牵涉租赁纠纷。”几名自称武商量贩派来看管商场的保安告诉中国证券报记者。
值得注意的是,武商量贩近日现身全国失信被执行人名单。也就是所谓的“老赖名单”。武商量贩被法院判定支付欠馨安泰自2016年3月1日至2017年5月31日的租金1623.25万元及违约金221.21万元。由于“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”,武商量贩于6月14日被列入“老赖名单”。
根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》,人民法院应当将失信被执行人名单信息,向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报,供相关单位依照法律、法规和有关规定,在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面,对失信被执行人予以信用惩戒。
德恒律师事务所合伙人陈波对中国证券报记者表示,列入失信被执行人名单,对上市公司的信用影响较大,公司年检、融资信贷等方面均可能受影响。
中国证券报记者辗转找到当事方之一的馨安泰。该公司控股股东蔡辉说,“2008年6月4日,我们与武商量贩签订了一份租期20年的《房屋租赁合同》。但合同执行7年后的2015年6月,武商量贩开始拒绝支付租金,至今已经三年。”
蔡辉给中国证券报记者出示的双方签订的《房屋租赁合同》显示,馨安泰出租给武商量贩的商场部分包括一、二、三层商业区域,以及地下室仓库和四楼部分办公用房,总面积逾25000平方米,用于开办“武商量贩宜昌旗舰店”。除了这份《房屋租赁合同》,双方此后又签订了四份补充合同。
蔡辉称,《房屋租赁合同》签订后,武商量贩方面状况频出。“武商量贩开业不久,王斌就找到我,说刚进入宜昌市场,每月亏损很大,能否支持一下?我立马跟他讲,五年期间租金合计少收2500万元。然后我们又签订了一份补充合同。”
“2012年,王斌又找到我,说商场很多地方空着,能不能再支持一下?我表示商场三层收回来自己经营,开一家快捷酒店,也不和他搞同业竞争。于是,我们又签订了一份补充合同。2015年1月,王斌再次找到我,表示商场经营困难。这次我没有再让步。”
蔡辉称,王斌此时已表露出武商量贩要从宜昌战略性撤退的念头,但双方的沟通并没有中断。2015年1月29日,蔡辉向武商量贩发送了一份电子邮件,向后者提供了续约、关店和收购物业三个方案,以及背后的利害关系。“5月27日,王斌又来过一趟,谈判再次无果。王斌表示法庭上见。”
很快,双方展开了马拉松式的诉讼大战。
2015年5月29日,武商量贩向馨安泰发出的《关于解除终止房屋租赁合同的函》指出,“鉴于贵司在履行合同过程中一系列违反合同明确约定的行为,特通知贵司:解除终止双方的《房屋租赁合同》及系列补充合同。”对此,馨安泰诉至葛洲坝人民法院,要求确认武商量贩解除合同的行为无效。
法院经审理认定:虽然馨安泰在履行合同过程中存在一定瑕疵,但并未出现合同约定的可以解除合同的违约行为,也未导致武商量贩的合同目的无法实现,故武商量贩发出《关于解除终止房屋租赁合同的函》解除双方租赁合同的行为无效。此后,武商量贩上诉至宜昌市中级人民法院、湖北省高级人民法院和最高级人民法院,其诉讼请求依旧被驳回。
2015年4月,武商量贩支付了2015年3月1日-5月31日期间的317.23万元的租金后,2015年6月起便拒绝支付租金。2016年1月、2017年1月和2018年3月,馨安泰三次起诉武商量贩,要求其支付约定的租金以及滞纳金。
由于武商量贩迟迟不支付租金及滞纳金,2018年6月11日,馨安泰又提起诉讼,请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》和补充合同,同时要求武商量贩赔偿房屋补偿款,以及恢复房屋原状、重新开业、重新招商、重新装修改造所需的一系列费用,合计6000多万元。
鄂武商董秘李轩对中国证券报记者表示,目前不方便回应。对于馨安泰最近的起诉,李轩表示,“一切等法院的判决。”中国证券报记者多次拨打王斌的电话,均无人接听。
埋下伏笔
根据2008年双方签订的《房屋租赁合同》,在违约责任条款中,除了约定未按时交付房产和未按时交付租金应该履行的违约责任外,其中特别约定,“除本合同明确规定的终止条款外,任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失。”
蔡辉称,“签合同的时候,我说如果我违约赔偿六个月租金,他们说不行;一年租金也不行,而要写明‘赔偿对方一切经济损失’。如果违约,经营损失、搬迁费用、供应商索赔等都要承担。希望经营过程中不受干扰。”
“零售企业与物业方签署《房屋租赁合同》时,违约条款一般都是赔偿三个月租金。超市门店调整属于正常情况,不理解武商量贩当年为何要与馨安泰签署这样一个条件苛刻的《房屋租赁合同》。”某大型券商零售行业研究员告诉中国证券报记者,这或许与当年武商量贩的激进扩张政策相关。
2006年底,王斌被鄂武商任命为武商量贩新一任掌门人,多年来不温不火的武商量贩开始走上快速扩张之路。2006年,武商量贩没有开设一家新门店;而2007年武商量贩新开10家门店,2008年更是新开了14家门店,门店数量达到53家。
2008年,王斌接受媒体采访时表示,武商量贩未来3年“三大战略目标”已在实施,包括网点覆盖湖北省内所有二级城市并迅速拓展至三级城市;在二级城市成为当地商业龙头企业;实现门店100家,销售100亿元。在此背景下,2008年,武商量贩找到了馨安泰。
“这里原来是我的一个地产项目,8万多平方米的住宅,2.5万平方米的三层商场。住宅卖完后,商场装修好自己经营。但开业没多久,武商量贩便找到了我,一个星期就达成了协议。”蔡辉说。
根据武商量贩“在武汉做强,在湖北做大”的战略部署,在武汉市以开发1万平方米左右的大卖场为重点,市外则重点做大鄂西北、鄂东、荆州、宜昌“四大区域中心”市场。宜昌旗舰店开业后,武商量贩以此为支点加速扩张,在宜昌市的门店数量一度达到7家,并成立了武商量贩宜昌分公司。
宜昌市成为武商量贩跑马圈地的一个缩影。此后三年,武商量贩加速在湖北省内的扩张,2009年-2011年,新开门店分别为14家、8家和15家,门店数量达到90家。随着门店数量增加,武商量贩的营业收入随之快速增长。年报显示,2011年,量贩业态营业收入达54.78亿元,同比增长17.06%,占鄂武商营业收入的43.15%。
不过,武商量贩快速扩张背后的隐忧逐渐显现。根据方正证券发布的研报,受电商冲击、同业竞争影响,武商量贩自2011年起营业收入增长缓慢、毛利率逐年下降。为改善经营结构,公司提出“关店降租”战略,果断关闭经营效率低下、效益落后的超市,力图实现转型升级。
2012年,武商量贩新开10家门店。鄂武商在2012年年报中表示,量贩连锁发展稳步推进,积极提升网点经营质量,对亏损门店推行退出机制。大卖场经营方面,探索“百货+超市”购物广场型门店的发展模式。2013年,武商量贩的扩张骤然降速,全年新开门店只有5家,并退出了4家门店的经营,另有11家门店进行升级改造。
此后,武商量贩进一步加快转型升级步伐,门店数量不断萎缩。截至2017年底,量贩超市门店数量下滑至77家。2017年,鄂武商超市业态营业收入为55.23亿元,占总营业收入的比例下滑至30.48%。而武商量贩与馨安泰的“遗留问题”拖延至今,以至于武商量贩被列入“老赖名单”。
“这与武商量贩当年的战略收缩有关。”李轩告诉中国证券报记者。
两败俱伤
旷日持久的租赁纠纷,对武商量贩与馨安泰而言似乎双方都是输家。
中国证券报记者在现场看到,武商量贩宜昌旗舰店的招牌已不见踪影。随着这家旗舰店关门,宜昌市其他几家武商量贩门店先后关门,目前仅剩一家门店正常营业。
“这里是宜昌中心城区,现在没有一家大型商超,附近居民生活也不方便。这么大的商场空置了三年。据了解,宜昌市政府也找过当事方,希望商场重新开业。”宜昌市零售行业相关人士告诉中国证券报记者。
对于武商量贩而言,久拖不决可能越陷越深,仅每个月的租金和滞纳金损失可能多达140万元。
为促进纠纷尽快解决,今年4月18日,武商量贩与馨安泰进行了一次调解的意见交换。馨安泰提出了在执行生效判决前提下的三种解决方案,包括武商量贩按照合同约定支付已经产生的租金和违约金,双方协调解决武商量贩提前解除合同的赔偿问题,4月底前终结本案。蔡辉认为,这样可以节省诉讼成本,武商量贩可以止住租金和违约金这个缺口。且协调解除赔偿相对优惠,结案时间短。
“武商量贩同样希望一次性解决问题,且初步认可该方案,但表示需要回去商量。不过,到现在还是没有结果。”蔡辉表示。
对于蔡辉而言,与武商量贩的租金纠纷久拖不决,让自己的资金压力日益吃紧。蔡辉称,“这三年来,我们欠银行4000多万元,利息一分不能少。当初向银行借款,看中的就是武商量贩的租赁合同,租期长,现金流稳定,所以才申请一个10年分期的经营物业贷款。现在只能借钱还贷款。”
2017年,鄂武商董事会换届,董事长刘江超到了退休年龄不再连任。蔡辉担心,鄂武商新的管理层可能不愿意接手这个烫手山芋。
蔡辉表示,“2016年法院强制执行了武商量贩拖欠的1000多万元租金和滞纳金后,鄂武商成立了武商超市,法人代表还是王斌,有些门店连牌子都没换。”
在宜昌仅存的一家武商量贩超市,中国证券报记者在现场看到,店门口“武商量贩”的招牌仍在,但促销广告中多处出现了“武商超市”的名字。超市工作人员告诉中国证券报记者,现在这里叫武商超市,其实和武商量贩是一家。
2017年4月21日晚间,鄂武商公告称,以自有资金2亿元设立武商超市,武商量贩在经营提档升级,管理提质增效的基础上转入武商超市运营,相应的人、财、物转入武商超市。鄂武商表示,在“提档升级、摸清家底,企业名称更贴切易懂”的原则下,实现超市业态的转型升级。
