中国财富网讯（毛超）A股市场的房地产板块继续保持下跌态势。自6月25日坊间传言“棚改货币化一刀切”，短短数个交易日，地产板块整体下跌逾20%，板块市值蒸发逾3000亿元。其中，万科A股价下跌逾18%，市值下跌近400亿元。
分析人士预计，下半年调控政策仍然不会放松。房企市场格局分化加剧，“大鱼吃小鱼”的现象将会不断发生，未来地产股投资机会将会集中在龙头房企上。
房地产板块市值蒸发近万亿
6月25日，国开行棚改货币化一刀切政策虽然被辟谣，但是房企股价仍持续下跌，创新低个股频现，6月4日格力地产（600185）报收4.99元，是2014年11月以来最低的价格，创近4年来的新低。华夏幸福（600340）、鲁商置业（600223）等多只地产个股也纷纷创下新低，其中鲁商置业创十年新低。
数据显示，房产股走势低迷始发于2018年2月。从房地产个股指数基金（512200）来看，其净值从2018年1月底的1.152下跌到7月4日的0.748，期间下跌35%。在上述期间内，A股地产板块总体市值下跌超过一万亿元。
2018年1月1日-7月4日，南方中证全指房地产（512200）走势
三重压力导致房企股价下行
“房住不炒”是当下房地产市场主基调。6月28日，住建部等七部委联合行动，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，房地产调控再度加码。数据显示，2018年上半年，楼市累计调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨65%。
房地产市场调控加码、房企外部融资难、内部负债率高，是压制地产股上涨的三座大山。上述资深券商人士表述，“2018年房地产股下行过程可以分为两个主要阶段，首先是融资政策收紧，迫使地产商收缩战线导致的二级市场‘杀估值’阶段，接着是限购政策持续紧缩，调控加码阶段。”
对于房企而言，虽然地产整体环境在不断恶化，但龙头房企的业绩仍然十分亮眼、销售额保持较高增速。据克尔瑞发布2018年上半年房地产销售数据显示，碧桂园以4000亿元的销售金额位列榜首，同比增长38%，万科、恒大、融创等龙头房企也同样保持着高销售额增长速度。
据了解，龙头房企业绩增长的背后是在三四线城市以量换价“高周转”模式。碧桂园称，由于三四线城市的广泛布局和战略定位，公司受到房地产调控政策的影响比较小，据其财报显示，2017年公司销售中来自三四线城市项目占比约为58%，2018年前四个月上涨到了68.75%。
未来房企投资看龙头
中原地产首席分析师张大伟预计，2018年下半年的房地产调控政策将会更严。从7月初开始，多个城市开始全面加码调控。
易居中国执行董事兼首席执行官丁祖昱指出，从今年上半年来看，政策层出不穷，房地产相关政策基调已经确定下来，而且在中短期都不会发生大改变。
房地产行业调控加码，“大鱼吃小鱼”阶段或将来临。上述券商人士指出，房企股价自2月以来普遍下跌，背后原因是市场不看好未来发展，房企将面临更严峻的市场局面。
广发证券研报指出，表外去杠杆表内改善的信用环境将进一步推动资金持续向龙头房企聚焦，集中度提升趋势不可扭转，业绩持续的确定性增长将推动市值大幅增长，龙头房企具备绝对收益机会。
川财证券地产行业分析师孙灿认为，在融资收紧大环境下，融资集中度将助推土地集中度，进而带来销售集中度提升，行业龙头集中度提升仍有空间，龙头房企仍将显著受益。（注：机构观点仅供参考，不构成具体投资建议。）
