导读：房企转型，最难的还是方向。
本片为房企篇，仅为个人观点，不代表新城控股集团的市场研判与业务实操，还是力图准确阐释一贯立场：“以前瞻解析、用数据说话、与身份无关”。
Q36
对于5月整体房企销售业绩情况，能否点评一下哈，新城也是第二次进入榜单前十吧，对于接下来的销售情况，也预测一下哈。
答：年初我们预判：“楼市大稳小乱”、“房地产将进入零增长区间”。
预计下半年房地产主要指标将冲高回落，因为资金环境将不会支持房地产市场继续增长，房企到位资金将继续走低、增速接近“零增长”，除非政府担心因中美全面经济对抗拖累经济增长而再度放水。
房企资金“零增长”，难以支撑房地产加速，房地产投资和新开工面积增速很快再次回落至个位数，土地购置面积和住宅销售面积增速将进入“零增长区间”，土地成交价款增速、销售额增速将回落至个位数。
房企业绩继续分化，多数百强房企增速放缓，有的维稳求活、不图进位，有的战略误判、拿地失策，有的降杠杆、降负债、降节奏，有的调整转型、多元探路。
7月，新城控股将连续第四个月位列榜单前10、并持续保持在排行榜前10的阵营。
Q37
您觉得现在房企融资和偿债压力大吗？
答：压力是不均衡的。
中小房企债务不少，但问题的关键是销售不畅、现金流不足、融资不易。
即便能融到钱，资金成本高企，还息不易、还本更难，债务包袱如“水中拖稻草——越拖越重”，偿债压力越来越大。
大房企的品牌效应带来销售速度快、现金流量足、信用等级高、偿债能力强。
以国家统计局的数据来看，房企销售额比投资多7000多亿元，其中至少一半以上的销售额是百强房企的，百强房企平均每天销售进账约270亿元，覆盖房地产行业大约4000多亿元的全年债务并非难事。
如果加上房企自筹资金和银行信贷，房企到位资金比投资多1.8万亿元，大部分融资是百强房企的，百强房企偿债压力并没有想象中那么大。
不过，压力是不均衡的，不同的房企债务压力也不一样。
当然，不排除少数过于激进的大房企也会存在很大的现金流压力。
去年我们说过“不进则没，大而小、小而没”【详见2017.2.19微信文《欧阳捷：不进则没，龙头房企的车轮还在滚滚向前》，点击链接可直接阅读】。
大房企的压力更在于增长，如果减少投资，仅靠销售收入就可以消化债务，但减少投资就会失去增长。
因此，大房企不会放弃继续投资，但会适度控制投资节奏和力度。
Q38
债务违约风险已经很大了吗？
答：债务问题不仅仅是房企的问题，也是政府、金融机构、国企、居民部门的问题。
债务问题，同样也是全球性的。
国际货币基金组织在四月份财政监测报告中给出数据：“2016年年底全球债务为164万亿美元，相当于全球GDP的225%，2017年进一步增长了21万亿美元”。
全球过度举债，被认为是高悬在全球经济增长头顶上的达摩克利斯之剑。
随着全球量化宽松的结束和利率的上升，经济将由顺周期转入逆周期，不排除大面积的债务违约风险。
在经济增长相对稳定的时候，及时建立缓冲，可以在金融状况突然收紧的情况下，减少融资困难和债务违约风险，否则一旦出现重大风险，债务的脆弱性将会显露无疑。
债市风险是显见的最大风险。
一个项目债务违约可能挤兑、打垮一个企业，一个企业债务违约可能拖累整个行业金融紧缩，进而导致连带性、连串性债务违约。
Q39
债务违约对楼市有什么影响？
答：楼市最大的风险还不在楼市本身。
中国楼市不是市场经济，只要政府想清楚、下决心，楼市就不会大起大落，房价就不会暴涨大跌。
楼市的最大风险来自于债市，债务违约将是引爆楼市泡沫破裂的最大风险。
包括房企在内的任何企业面对债务违约都可能导致抛售资产，股市处于低位，唯有住宅资产是最容易脱手的。
如果出现更多的、大面积的企业债务违约，大量的、连续的资产抛售一定会带来房价下跌，楼市泡沫将面临破裂的风险。
提前防范债务违约风险蔓延，预先定调并释放出“流动性合理充裕”信号，这也恰恰是最近央行货币政策委员会未雨绸缪的根本原因。
相信在国内流动性合理充裕的预期之下，债市、楼市都会按照中央政治局要求保持相对稳定。
但是，我们仍然不能排除短期内出现一批挺不住的企业债务违约和抛售房产，一旦市场形成楼市下行的共识，风险就会急剧放大，就会带来销售压力迅速加大、金融系统快速收缩、房企资金全面紧张。
也许只有当第一批企业因债务违约趴下，才意味着去杠杆产生效果，企业才会真正收敛，监管部门才会出手稳定市场。
所以，避免成为第一批甚至第二批挺不住的企业，是房企在奔跑中必须不断思考的问题，也需要不断进行极限压力测试——在融资为零、还债倒逼、销售不畅、现金流下降30%甚至更高的情况下，能否躲开风险。
Q40
房企资金环境会进一步收紧吗？
答：美联储加息，美元回流美国，美元荒将至，按理说，国内流动性是会偏紧的。
但是，6月29日央行货币政策委员会会议定调“保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长，把握好结构性去杠杆的力度和节奏”，说明中美央行动作并非趋于一致。
6月29日的国务院金融稳定委员会也确认了这一定调，充分说明稳定市场是当务之急，也是政策面“预调微调”的战略逻辑。
刘鹤副总理强调“争取三年左右有效控制宏观杠杆率”，可以预期，“合理充裕”不会再大水漫灌，而且，去杠杆的力度、节奏、结构都会是各有侧重的。
虽然未来流动性会相对“合理宽裕”，但与房地产基本无关，房地产仍然需要结构性去杠杆，转道流向房地产的资金还是会继续严控。
因此，投向房地产的资金不会继续明显增长。
房企是去杠杆的重点，力度已足、节奏要稳、不能急变。
今年房地产的任务是保持稳定，既不能大起也不能大落。
从目前情况看，房地产投资增速在“零增长区间”，符合政策预期，下半年继续保持平稳、不拖累经济增长就是完成任务。
当然，防范债务风险仍是必须打赢的一场战役，“房地产去杠杆”还会继续，但也不会再进一步收紧金融，维持房地产流动性的适度、偏紧是政策新常态。
Q41
好多人都说下半年很多高负债的房企会非常难熬，特别是中小房企可能面临清算，所以现在应该手握现金，等待好的收购机会，您怎么看？
答：企业永远都缺钱。
市场好、资金多的时候，企业缺钱，因为要拿地、扩大再生产。
市场不好、资金短缺的时候，企业没钱拿地、没钱还债。
市场好的时候，钱容易找、债容易还。
市场不好的时候，钱不好找、债务违约就多了。
2016年底我们提出：“警惕货币政策反转”、“钱少且贵”。
现在正是钱少的时候，手握现金流、坐等收购良机，在理论上是聪明人的做法。
但实际上，很多企业负债率已经很高，如果不增加投入、快速回笼、滚动发展就可能造成自身失血。
大家都没钱的时候，很可能你也没钱。
因此，即便收购良机出现，很多房企也未必仍有余力收购兼并。否则的话，岂不是大家都可以囤积现金、等着坐享其成了？
Q42
房企融资有多难？
答：在上述背景下，房企融资不会轻松。
不过，大小房企融资“难”不能一概而论。
中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。
但是，大房企的发债依然没有关门，尽管主要是为了防范房企债务违约，但实际上相当于为房企注入了流动性，显示出并非所有房企融资都难。
资源仍然会向大房企和优势房企集中。
有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企，基金寻求与大房企的收并购合作，战略投资者参与房企股权融资，供应链融资与票据融资、员工持股与项目跟投都起到了缓解大房企资金压力的作用。
Q43
房企如何降低杠杆率？
答：去杠杆是大趋势。
如果现在不采取下调负债率的动作，未来面对系统性金融风险爆发时，就没有回旋余地和调整空间。
从债务结构看，房企应当增加久期债权融资，减少短期融资，降低短期资金偿债压力。
从变现角度看，调整存货结构，控制新增低周转土地，加快低周转存货去化。
换句话说，一线城市不宜恋战，二线城市关注新增，重资产、无销售的项目谨慎介入。
同时，补充三四线城市高周转土地、加快资金周转与存货去化。
从现金流角度看，必须加快销售回笼。
负债包括贷款与债务，其中预售款也归在债务类别，但其实这已经是到账资金，而且，只要交付没有问题，这部分债务越多越好。
加快预收款回笼，看似负债率增加，其实风险更小。
因此，去杠杆需要把握好结构、力度、节奏。
Q44
有券商研报说其实只要调低目标，少买几块地，压力就会小很多，是不是这样？
答：如果在一二线城市拥有大量存货，但却不能快速销售，势必会拖累企业现金流。
哪怕不买地，也不会觉得日子过得轻松，如果政府限制不让销售，这时候，就不是少买地的问题了。
房企转战三四线城市是高周转的唯一路径。
在三四线城市，房企可以快拿地、快开工、快开盘，通过高周转快速回笼资金，只要有了足够的现金流，不仅压力不大，而且还可以多买地，继续滚动发展、弯道超车。
Q45
房企去杠杆是否一定要少拿地？
答：未必。
假定某一房企去年可售货值100亿元，今年只有90亿元货值。
显然，新增土地储备少了，需要的融资少了，投资相应下降，负债也可以减少。
虽然负债率可能下降了，但是，可售货值减少，现金流可能更紧，风险可能更大。
降杠杆 ≠ 降负债，企业可以在保持负债不增不降的基础上继续做大规模，分子不变、分母大了，杠杆率也就降下来了。
去杠杆还需要特别注意为了降负债而触发流动性风险。
Q46
房企销售额与预收款差异巨大，原因是什么呢？ 有业内人士称刷榜，是真的吗？
答：正常情况下，预收款反映的只是定金和首付款，销售额反映的是已经签约并且经政府备案的销售业绩，包括定金和首付款，也包括尚未到账的公积金贷款与银行贷款。
的确存在部分企业为行业排名而刷榜，但更多存在于非上市公司，因为业绩不公开。
上市公司定期发布的业绩公告都要经过会计师事务所审核，因此，一般只会因数据口径理解不同出现小幅偏差，对行业排名的影响有限。如果经常出现大幅偏差，就难免刷榜的嫌疑。
Q47
房企还有多少钱可以拿地？
答：根据国家统计局房地产资金来源数据计算，房企销售额4.88万亿元，比房地产投资额高出7258亿元，房企到位资金6.2万亿元，更是远高于房地产投资额4.14万亿元（包括土地购置款），理论上讲，房企并不缺钱。
但是，房企销售回笼资金被纳入滚动的监管资金，这是因为政府担心中小房企的项目烂尾、老板卷款跑路、农民工工资无法兑付、项目无法交付、引发社会矛盾，要求所有房企的全部销售回款在指定监管账户存放，随着工程进度申请核拨使用，这就导致房企资金使用效率大大降低。
如果房企出现一个项目债务违约，却无法在全公司调配资金解决难题，就可能导致违约连锁反应。
由于监管资金过于严苛，房企拿地拓展只能依靠资本积累和市场融资，这就使得中小房企更难生存和发展。
Q48
大房企还会在哪里继续拿地？
答：大家都想拿好地，什么是好地？
10年以后某块地的确是绝佳的，但你可能熬不到那个时候了。
短期来说，需求可能爆发的地方就是房企需要进入的地方。
大多数一二线城市住宅用地供应趋势性下降，同时还在逐渐扩大共有产权住房、租赁住房、公租保障房占比，可售型住宅逐渐减少，需求难以增长、更不可能爆发。
虽然这些城市潜在需求大、长期价值大，但供应受抑、调控严厉、成交平平，房企日子很难过、很煎熬。
三四线城市的需求此起彼伏，不去三四线城市拓展，就不会有发展的机会。
Q49
近期可以看到房企拿地均价在下降，这会为下半年楼市带来怎样的影响？
答：去年我们说过：“热点一二线城市土地供给不足、房价又被按住，固守在这些一二线城市的房企不可能获得业绩的增长，房企必须下沉三四线城市”，房企拿地均价下降、但拿地面积不少恰恰证明了这一点。
下半年楼市会延续目前的行情，一二线城市供给依然不足、调控继续。
三四线城市棚改与回乡置业继续拉动商品住房市场，棚改货币化有所降温，加入温和调控的三四线城市有所增加，三四线城市房地产市场会进入相对平稳发展期，但土地成交和住房销售都不会明显收敛。
Q50
对于房企转型升级，您认为最难的是什么？怎么破局？
房企转型升级难在两个方面：
一是路径依赖。
虽然2014年住房市场大幅滑坡，很多房企萌生退意，但随后的大水漫灌和去库存刺激制造了新的历史高峰，也救活了一大批僵尸房企，之后的日子相对滋润，虽然目前市场趋紧，但它们依然对住房市场心存眷恋，对政策救市怀有期待。
大多数房企除了房地产开发之外几乎丧失了学习能力，在顺周期的晴朗日子里，也并未做好转型准备，更未寻找转型之路。
二是路径选择。
房地产的转型究竟想往哪里去？
过去乃至现在，无论是互联网+的横向打通，还是房地产业链的纵深发展，鲜有房企转型升级的成功案例。
传统产业步履维艰、利润微薄，房企看不上眼；
高端产业资源匮乏、隔山相望，房企难以交融；
新兴产业风云际会、资本开合，房企不善跨界。
未来转型升级必然是不破不立。
房企转型升级首先要有打破坛坛罐罐的心态，唯有不留后路的决心和意志，才有可能找到真正的转型之路。
同时，要组建专业团队，研究转型升级的可行方向，探索可行的商业模式，储备必要的资源匹配，投入少量的战术力量，合理安排进度表。
从技术角度看，调整心态与资源投入都是相对容易的，最难的是转型升级方向。
未来的大趋势一定是高质量发展，不仅是产业的高质量发展，而且是人民高质量生活的满足，唯有围绕这两个方向，才能符合时代进步的要求，才能找到转型升级的方向。
