随着“95后”走入社会，加入租房大军的年轻人越来越多。7月22日，由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称白皮书）正式发布。《白皮书》显示，在不断扩大的租客群中，90后成“租一代”主力人群。
此外，对于风口之上的租赁市场，《白皮书》通过我国住房租赁现状、住房租赁市场供给、行业机构端租赁市场、租赁金融发展分析、行业展望等多个维度深入剖析中国住房租赁市场的发展脉络，以权威数据全面呈现了当前租赁市场新世相。
市场空间巨大 90后成“租一代”主力人群
《白皮书》显示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口目前为1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。从租赁人口比重和GMV规模来看，中国租赁市场还有巨大的发展空间。长周期下，这一市场仍然存在供不应求、供给与需求结构性错配的现象。
租赁市场空间巨大，租赁主力人群也在发生变化。《白皮书》显示，租客平均年龄下降，适龄购房客群由买转租，租客滞留租赁市场时间不断增加，未来核心城市租赁市场的增量主要来自于青年人群。
以北京地区为例，2013年租客的平均年龄为38.09岁，2017 年为 35.11 岁。与此同时，租客的峰值年龄也出现下降的趋势，北京地区租客峰值年龄由 2013 年的 30 岁下降为 2017 年的 29 岁。
对于租客平均年龄下降的原因，《白皮书》中提到，主要在于一二线城市较高的房价水平导致买房年龄不断推后，北京地区购房者的峰值年龄已经从 2013 年的 30 岁推延到了 2017 年的 33 岁，而北京租房市场的中位数年龄为 32 岁，大量低于中位数年龄的潜在购房者持续停留在租房市场，拉低了租赁客群的平均年龄。由此推算，未来租赁市场的主要增量来自于青年人，以及由适龄购房人群“转移”来的租房客户。
此外，80后小的近三十，大的奔四，已经成家立业的他们会逐渐退出租房市场，取而代之的是一批个性鲜明的90后，他们正在成为租房市场的主力军。
《白皮书》还显示，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加，租赁消费升级是大势所趋。与节衣缩食买房的上一代人不同，90后们认为“房子无论是买是租，怎么住才是关键”。他们身上更鲜明地体现出新一代中国青年人对住房和生活的全新态度，他们的思想更为开放，追求自由、消费观念超前，更能够接受租赁生活方式，其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。这也将对租赁品质提出更高的要求。
租赁市场竞争加剧 各派系运营商纷纷入场
市场发展空间巨大，加之目前租赁市场的政策红利。作为城市新兴的居住产品，在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓快速崛起，到了2018年更是成为最受期待的行业之一。
长租行业发展到今天，已经出现百花齐放的现象，各派系主体纷纷入场。按照公寓运营商企业背景划分，可以划分为五大类：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。
创业系企业进入市场较早，积累了较多运营经验，同时以线上线下相结合的方式，率先将互联网渠道及运营方式等带入房地产及住房租赁行业，带动整个行业效率和客户体验的提升。由于创业系企业在资金和资源上优势不明显，因此除个别最早试水集中式长租公寓的运营商，如魔方等企业之外，经营分散式长租公寓的企业较多。
房企系长租公寓运营商，由于其拥有的资金及物业资源优势，基本都选择集中式长租公寓，快速切入市场，迅速扩张规模，如万科的泊寓，龙湖的冠寓等。目前国内排名 Top100 的房地产开发商中，已有超过 30 家涉足长租公寓领域。进军长租公寓已经成为房地产开发商拓展新的业务领域的一大趋势。
中介系，在资金端具备一定优势，对租客需求更为了解，具备开发商合作资源和线下销售团队，运营能力较强，典型代表是自如寓，我爱我家相寓、世联行(002285,股吧)红璞。
酒店系，具备租客管理经验和存量物业运营经验，但经营不好的酒店通常地段不好，即使改造作为长租公寓，经营状况也很难改善，且在资金上相对开发商系和中介系不占优势，典型代表包括如家的逗号公寓、铂涛的窝趣公寓。
被认为是第五大派系的“国家队”即将进场。随着国家队的进场，未来租房市场将会出现三大趋势：一是集体建设用地建租赁房大势所趋，政府有权指定公司运营；二是国有住房租赁公司即将入市；三是央企、国企开发商主动或被动入场。
租赁领域的政策红利不断释放，更多机构参与到行业的建设中来。但同时伴随的是更加严苛的行业监管力度和验收标准。风口之上，泥沙俱下。根据《白皮书》提供的数据，据统计，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。
资源向头部企业聚拢，行业突围比拼运营
经过数年的发展，各领域的头部企业都已形成，发展迟缓的末端企业已开始纷纷离场，行业进入洗牌期。
《白皮书》对全国1000+家分散式长租公寓进行统计，目前行业排名第一位的自如，估值200亿，较第二名多出一倍评估。由此可见，未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚，企业对市场资源的争夺将会更激烈。
面对当前激烈的竞争，各企业要把握行业发展的核心关键。白皮书指出，租赁的本质是服务居民，因此住房租赁的核心是服务，而服务的核心是运营，长租公寓的关键成功要素就是提高企业的运营能力，为此公寓的运营商需要具备房源获取能力、品质控制能力、供应链管理能力、效率运营能力和客户获取能力五大核心竞争要素，才能实现行业突围。
