近日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs管理模式研究》称，基于现有的法律和市场环境，“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。而在此模式下，“信息不对称和利益冲突条件下的代理问题”是REITs治理的核心，尤其值得关注。
北大光华REITs课题组负责人介绍，中国市场的类REITs 其实质是以专项资产管理计划为载体的不动产资产证券化，称为资产支持证券（ABS）模式。类REITs根据项目情况，为了税务处理和现金流分配的便利性考虑，在专项计划和项目公司股权之间，一般还会嫁接SPV，往往是私募契约型基金。
根据现有的法律框架，未来公募REITs试点可以选择的模式有两种：一是基于美国的经验，根据中国的《公司法》、《证券法》，采取“公司型”模式；第二种是在《基金法》的基础上设计“契约型”模式。
“中国公募REITs试点应遵循以下两个指导思想：选择成本相对低、难度相对小的模式，加快试点步伐；以创造良性的市场生态为目的，以投、融资双方的价值创造为核心原则。因此，课题组建议以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式。”课题组负责人表示。
在具体做法上，鉴于《基金法》及相关规章对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将较难直接投资股权或不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成“公募基金+ABS”模式。
在全球实践中，REITs主要采用的管理模式有两种，即内部管理模式和外部管理模式。内部管理模式是指，REITs本身拥有不动产资产和资产管理人，REITs的内部管理部门或管理公司来执行所有管理职责。而外部管理模式是指，REITs本身为公司、信托或基金实体，由外聘的管理人执行所有的管理职责，包括资产运营、投融资和物业管理等。作为资产管理的回报，外部管理者收取管理费，管理费的结构可能包括固定比例的基本费用，以及基于净收入、净资产或相对于REITs份额价格的绩效费用。除此之外，如果服务没有外包给其他公司，还可能需要收取收购费、处置费和财产费等额外管理费用。“公募基金+ABS”架构的管理模式属于外部管理模式。
“公募基金+ABS”架构下的公募REITs属于契约型REITs。《基金法》规定，公募基金需投资于证券，而不是非上市基金管理公司的股权，因此，REITs采取的是外部管理人模式。由于该架构下产品存在分层结构，REITs管理可能需要多层管理主体，对应不同的金融产品和监管要求。
上述负责人表示，具体来说，基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理，基金投资于ABS证券；ABS持有人委托计划管理人实施专项计划的管理，专项计划投资于私募基金；私募基金投资者委托私募基金管理人实施私募基金管理，私募基金投资于项目公司，在项目公司进行不动产资产的运营和管理。
