中国财富网讯 （孙亚琼） 中国指数研究院于近日发布了《2018中国商业地产发展白皮书》报告。报告数据显示：2018上半年，商业地产开发投资额约9688亿元，同比下降9.9%，新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%，而全国商业地产销售面积达7206万平方米，销售规模依然较大。
商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓。2018上半年，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%；全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%。在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。
办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著。2018上半年，全国办公楼新开工面积2738万平方米，新开工面积继续走低，同比下降7.4%；办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%。在新开工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。
商办用地：供需平稳，楼面均价小幅下降。2018上半年，全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。二线和三四线城市土地市场升温。
以数据结合实际情况分析，一方面，市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软；另一方面，服务业扩张步伐加快，消费市场规模进一步扩大，互联网的发展也使新零售成为商业转型升级风口，居民收入持续提高，消费观念随之发生变化。商业地产可谓挑战与机遇并存。
那么挑战在哪里？机遇又该如何面对呢？
随着我国推动消费提档升级，品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心。80后、90后对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，更愿意为体验和服务付费；同时，随着我国进入老龄化社会，与之有关的医养服务，逐渐成为重要的消费业态；另外，全面二孩政策放开后，商业中以亲子业态为主的“娱乐体验类消费”将迎来发展热潮，商业中心将不在是消费场所，而是全新的生活体验。未来，是否重新定义消费体验场景，走差异化路线，将是否成为投资商业地产一大衡量标准。
新零售改变商业地产形态，传统业态价值将重估。既然商业地产不再是简单的消费载体，那么传统核心地段也将不再是决定业态价值的唯一因素，在以消费者为核心的场景重构中，客户聚集的地段价值将重现，社区商业的便捷性凸显，购物中心或将成为未来升级服务体验的主流形态。
作为新零售生态的重要环节，商业地产将迎来行业转型的新契机。随着住宅地产发展空间的天花板显现，商业地产成为许多房企转型的集中领域。房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店诉求不谋而合。以盒马鲜生为例，从第一家门店开业仅25月后，便与恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰等13家全国性行业地产进行战略合作。除此之外，永辉超级物种、天虹sp@ce、新华都海物会、步步高鲜食演义、百联RISO、大润发优鲜、物美新零售门店、世纪联华鲸选等传统商超，也以同样的路径，打造“网红”身份，间接为相应商业地产赋能。
总的来说，过去多年，我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市也面临较大的商办库存压力，加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击强烈，商业地产行业变革压力迫切。面对这一形势，2018年，商业地产开发商正加速全产业链更新升级、加速高周转和去化进度。放眼未来，商业地产仍然存在结构性机遇。
