险资获准进入长租市场已一月有余，但目前因长租市场收益率较低、商业模式有待探索以及风险管理等问题，险资积极性不高，住房租赁首单产品至今仍未问市。多位专家表示，保险机构要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场，起步阶段最好以间接方式参与为主。
险资持观望态度
中国证券报记者了解到，对长租公寓表现出较大兴趣的寿险公司，主要是中国人寿（港股19.52-0.31%）等与不动产项目有过较多合作的寿险企业。不过，目前阶段，各险企均持观望态度。
中国人寿相关负责人表示，目前还在咨询阶段。对长租市场，我们肯定有兴趣，也会去接触一些项目。但是，具体项目的落地，还要等具体的政策细则出来再说。
也有保险机构负责人表示，在税收等优惠政策尚未到位的情况下，多数险资对于进入长租市场，短期仍会持观望态度。
业内人士指出，险企涉足长租市场仍需要游戏规则进一步细化深化，诸如保险资金投资领域的细分，包括险资资金来源、具体投向、资金投资期限等。
东方金诚首席金融分析师徐承远表示，从外部环境来看，险资进军长期市场还需要相关配套政策的完善。在投资限制方面，虽然政策为险资进军长租市场开辟了道路，但一些客观的限制仍然存在，监管机构需要对相关条目进行细化。在优惠政策方面，由于长租市场的投资收益预期不确定，如果低于目前保险公司青睐的长期资产如国债等，那长租公寓项目吸引力极其有限。因此，需要一些配套优惠政策例如税收优惠、放宽投资等来吸引资金入市。长租公寓虽然受金融市场影响较小，但受国家相关政策影响较大。长租公寓的入住率、收益率与国家的房地产政策息息相关，要保证长租公寓的吸引力，国家需要在租售同权等方面对长租公寓提供更大的支持。
国泰君安（港股16.40+0.74%）证券研究院指出，保险资金投向房地产受限较多。从投资范围看，要求项目布局在直辖市、省会城市或者计划单列市等，不允许投资住宅开发和销售，仅能从事商业、办公、养老、医疗和汽车服务等不动产及自用型不动产。且至少要已经有土地使用权证和建设用地规划许可证。从保险资金运用管理办法看，投资不动产金融产品要求AA及以上级别，对于住宅领域的投资基本上没有。
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生称：“这就造成风险管理难度大。住房租赁市场目前尚存在信用体系不完善和失信成本低等问题，风险较大。保险资金通过直接投资或间接投资长租市场，都面临潜在的信用风险，信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级，从而增加最低资本要求，直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力。”
回报率低成“拦路虎”
徐承远透露，平安旗下平安不动产与朗诗绿色集团（港股0.94+0.00%）有限公司共同合作运营上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营，并有望引入险资。
中国平安（港股72.35-0.62%）相关人士透露，他们还需解决几个方面的问题：一是参与的商业模式，二是解决回报率低的问题，三是具有了解项目经验的人才。
“当前的长租公寓企业，多以轻资产模式运营，如果险资只针对可以具有抵押的重资产物业的话，那么介入的程度就不会太深。”朱俊生认为，保险资金在长租市场商业模式的选择，关系到其在长租市场中的角色，到底是主要扮演资金提供者的角色，还是拓展功能定位，参与租赁房供给、租赁平台建设等多个环节，这需要我们进一步的去探索。
目前长租公寓收益率较低，市场风险较大。数据显示，我国住房租金收益率（年租金均价/销售均价）不高，2017年11月北上广深四地的收益率仅为1.36%-1.59%。由于房价高企，一线城市租金和房价严重背离。截至2017年末，作为长租领域最主要市场的北上广深四城的住宅租金回报率均在2%以下，远低于市场上固定收益类产品的投资回报率。
“这样的回报率难以覆盖保险资金的负债成本。从短期来看，保险资金参与长租市场面临的盈利压力较大，靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。”徐承远说。
在徐承远看来，解决租金回报率低的问题，首先，要规避在土地成本上的投入，最好选择政府定向出让的租赁用地或者集体用地，低成本的土地资源能够有效地提高长租公寓的资产收益率。其次，提升项目管理能力也是提升收益率的关键。
