中国财富网讯(吴芃)近日,山西太原市举行了堪称“史诗级”的大规模土地拍卖,但却爆出大冷门,这8宗区域绝佳的黄金地块(总面积约82.71万平方米)全部流拍,无一幸免。
这只是全国土地拍卖市场的一个缩影而已。
土地市场降温 流拍数量创新高
7月23日,上海杨浦区内环内,一幅宅地遭遇流拍,甚至没有房企报名。
8月1日,南京6幅地块拍卖,其中3幅均以底价成交。
8月10日,杭州出让四宗商地,地块总出让面积9.51万平方米,总建筑面积达18.7万平方米,总起价15.64亿元。最终,四宗地块均以底价出让。
8月13日,广州5宗地块拍卖,其中1块地底价成交,2块地以略高于底价成交。
同样是在8月13日,济南19宗土地拍卖爆冷,其中8宗土地流拍,1宗低溢价成交,10宗土地以底价成交,成交惨淡程度系近两年来之最。
上半年以来,土地市场一直处于相对低温状态,一二线城市的成交溢价也持续收窄,房企拿地积极性明显减弱。据中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗,不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。
流拍背后:楼市调控趋紧 融资成本高企
在全国经济“去杠杆”的大背景下,房地产企业也不例外。房地产行业的龙头企业碧桂园、万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平,保持财务健康的要求。
今年以来,开发商大部分融资难是个不争的事实,央行7月的放水动作并未在房企端形成快速影响,房企资金面“干渴度”的缓解难度依然较大。中原地产首席分析师张大伟表示,房地产资金链和资金情况比较紧张,信贷针对房地产缩紧比较明显。
与此同时,受融资环境严峻影响,房企市场目前出现了多起债务违约事件,保证稳定的现金流也已成了不少房企的第一选择。从土拍市场的“降温”幅度来看,房企目前拿地也不再“头脑发热”激进撒网,而是精准出击。
分析人士指出,未来涨跌分化,所以开发商不像以前那样囤地,而是有选择性地拿地,各城市的加码调控让开发商改变了预期,加之开发商融资困难、现金流紧张,还受限价所累,利润空间小,这一切相辅相成,就出现了多城土地流拍。
下半年土地拍卖市场料加速降温
高溢价、频拿地阶段已经过去。
7月31日,中央政治局会议指出,坚决遏制房价上涨,再次透露出本轮宽松政策已将房地产排除在外。而住建部近期关于“调控不力的城市坚决问责”的决心,以及多地密集的调控政策,实际上是对“坚决遏制房价上涨”的具体落实。
据Wind数据显示,截至2017年底,房企平均资产负债率高达70%,业内预测,2018年下半年房地产行业将步入公司债到期高峰,而融资与销售回暖方面仍存较大压力,因此对中小房企而言,降杠杆有一定难度,继续高价拿地则会增加风险。
克而瑞地产发布的报告指出,2018年下半年房企的境外融资将会受到较大的冲击,融资渠道收窄令融资成本上升成为必然,而随着境外发债政策的进一步收紧,房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。
易居研究院研究员沈昕表示:“在调控趋严和金融环境趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计下半年全国的土地市场仍会逐渐降温”。(综合经济参考报、上海证券报、每日经济新闻、21世纪经济报道等)