距离平安资管138亿元入股仅一个月,华夏幸福8月14日晚再次公布大手笔融资预案,拟发行不超过100亿元公司债券,期限不超过7年。
此次融资将用于偿还有息债务、补充流动资金等,若成功发行,将极大缓解华夏幸福的资金压力。《每日经济新闻》记者注意到,截至3月31日,华夏幸福总资产合计约3756.3亿元,负债合计约3054.6亿元。而根据华夏幸福此前对平安资管所做的业绩承诺:从2018年起,连续三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即不低于114亿元、144亿元、180亿元。
简单来说,就是双方对赌,未来三年实现利润翻倍。
华夏幸福近年利润情况
“在当前资金面较紧的背景下,100亿元公司债仍然算比较大的规模,只有在企业发展状况得到投资者认可的情况下才能顺利推行。”一位不愿具名的投行人士向《每日经济新闻》记者表示。
多元融资背后的资金渴求
据《每日经济新闻》记者梳理,华夏幸福今年上半年曾多次发债。
5月31日,华夏幸福发布公告称,已发行30亿元公司债券,最终票面利率6.8%。6月21日,华夏幸福宣布完成发行第二期20亿元公司债券,最终票面利率7.15%,期限4年。但除此之外,华夏幸福也曾在7月遭遇40亿元私募债券发行“中止”的情况。
据国盛固收研究报告显示,随着融资渠道受限、融资额度趋紧,融资成本明显有攀升趋势。其中,64家样本平均融资成本为5.95%,前20名公司平均融资成本为4.93%。
中原地产首席分析师张大伟表示,1~6月,房企销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力加大,融资需求上涨,在规模化竞争格局下,房企对资金的需求更加迫切。但随着监管层严控银行信贷和信托资金流入房地产市场,企业融资难度越来越大。
实际上,华夏幸福一直在尝试各种融资方式,除公司债券外,还包括中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多种,以及通过向信托公司转让子公司股权的形式获得融资。
8月14日,华夏幸福发布公告,全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司拟以5.33亿元收购文安孔雀城45.45%股权。实际上,去年9月,京御地产、文安孔雀城与建信信托签署《增资扩股协议》,建信信托向文安孔雀城实际增资5亿元,持有文安孔雀城45.45%股权。8月14日,京御地产从建信信托手中以5.33亿元回购股权,年利息率约6.6%。
不断发债的背后,是华夏幸福内部资金压力和快速异地扩张带来的对资金的渴求。
根据已披露的一季报,华夏幸福现金额为480亿元,而去年底为681亿元;应收账款为243亿元,而去年年底为189亿元,应收账款中大部分是地方政府需要付给华夏幸福的园区服务费用。
此外,《每日经济新闻》记者综合梳理华夏幸福财报发现,2017年,华夏幸福经营性现金流净额为-162.28亿元,与2016年77.63亿元相比减少239.91亿元,呈现大额净流出,近3年首次为负。到今年第一季度,华夏幸福经营性现金流净额为-96.03亿元,再次出现大额净流出。
2018年第一季度,华夏幸福资产负债率为81.32%,而截至2015年末、2016年末和2017年末,这组数值分别为84.80%、84.78%、81.10%。根据公告,华夏幸福通过拓宽中长期融资渠道,优化债务结构,降低财务风险,并将部分公司债募集资金用于偿还有息债务。
《每日经济新闻》记者注意到,在华夏幸福发行的公司债券中,到期日大多集中在2019~2022年,其中2021年为公司债券到期日最为集中的年份。
根据大公国际对华夏幸福的最新评级,维持债项信用等级为AAA,维持公司主体信用等级为AAA,评级展望维持稳定。
华夏幸福未到期债券情况
产业新城业务回款速度影响现金流
今年4月,华夏幸福曾在回复上交所对其资金状况问询时坦言,产业新城应收账款金额大,回收周期长。华夏幸福2017年度产业新城业务结算收入为284.6亿元,但应收政府园区结算款项期末余额为185.33亿元,应收账款周转率较低,这也在一定程度上给企业带来不小资金压力。
实际上,自2016年以来,华夏幸福产业新城业务快速扩张,开发规模不断扩大,相应货币资金、存货、应收账款等增加,而园区开发支出现金流量较大、业务回款受支付时点影响较大、短期内回款速度较慢等特点,也成为华夏幸福经营活动现金流呈大额流出的最主要因素。
“华夏幸福的核心业务归根到底就是两块,即产业新城服务和园区住宅开发。”此前,华夏幸福董秘林成红曾向《每日经济新闻》记者解释,产业新城不同于地产业务,其结算会发生一定的延期。
据了解,2017年华夏幸福的应收账款为189亿元,其中90%以上为政府应支付的园区结算收入。
林成红指出,该部分应收账款的期限基本为一年。“政府是分期支付的,只要有增量,政府就会优先安排支付。”
在与政府合作的PPP模式中,华夏幸福需要在前期垫付建设资金,然后通过园区配套住宅销售回款,回款部分继续支持园区建设,同时根据与政府协议约定的结算期逐年结算,从而实现对园区的滚动开发建设。
不可否认的是,华夏幸福对产业新城业务在异地复制的投入不断加大,而土地整理、基础设施建设等前期业务投入同时也占用了大量资金。
随着市场逐渐理性,华夏幸福上半年销售额出现小幅增长。根据已公布的第二季度经营简报,华夏幸福实现房地产销售额300.19亿元,增长同比57.91%;园区结算收入49.28亿元,同比减少约45%。