近期，关于金融资本搅乱租房市场秩序的话题引发监管部门关注。专家表示，长租公寓作为ABS底层资产此前备受追捧：一方面符合投资者对于风险和收益的预期，另一方面成为长租市场发展的重要助力。但是当前长租公寓市场存在诸多乱象，部分机构借道ABS变相加杠杆，增大了风险。预计长租公寓ABS相关业务很快会迎来强监管，产品发行或面临更高门槛。
加杠杆“游戏”乱花迷眼
“以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法。如今在资本挟持下，借用了外部金融杠杆，带来风险是必然的。”中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示。
胡景晖所指的外部金融杠杆，广义上被认为是长租公寓的资产支持证券。目前，市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”“中联前海开源·保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”“高和晨曦·中信证券·领昱1号资产支持专项计划”等长租公寓相关的ABS产品。
据东方金诚统计，截至8月21日，已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。此外，远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过。
兴业研究固收首席分析师徐寒飞指出，住房租赁ABS有三种证券化模式：双SPV的收费收益权ABS、CMBS和类REITs。轻资产运营的住房租赁主体仅可选择收费收益权ABS，以未来一定期限内的租金收入作为底层资产，采用“信托+专项计划”双SPV模式；重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，同时要求标的物业的租金收入对当期应付本息保持较高覆盖度。
知情人士透露，当前最受质疑的某资产证券化项目，通过与信托机构合作，由信托计划向月付租客发放贷款，月付租客与信托机构之间实质形成“借贷关系”。而该信托计划的受益人为长租公寓公司所设立公司。随后，该公司将信托计划的受益权转给新设的资管计划，从而搭建ABS构架。
上述人士指出：“长租公寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租，而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金。如此一来，可以得到约等于半年或9个月房租的资金池，从而产生巨大的资金错配空间。由于在此ABS计划中，信托仅起到通道作用，并未实际监管托管账户，从而让长租公寓公司可支配池内资金进行扩张，签订更多房源从而扩大市场占比。”
