16年前的2002年，明发集团转战商业地产开启发展的新模式，希望以城市商业运营能力占据先发优势。明发集团商业地产起点很高，厦门第一个商业项目厦门明发商业广场让明发集团名声大噪。而商业也带着明发走出厦门，开始全国化布局。
虽然明发集团的商业地产起点高，但其位于多地的明发商业广场却因运营、管理模式、设计等问题饱受垢病。近日，《每日经济新闻》记者分别赴厦门、南京和上海等地，实地探访了明发集团在这些城市开发的明发商业广场的经营现状。
厦门明发商业广场：昔日商业地标 如今变“空城”
夜幕降临，各类小龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声，厦门明发商业广场披上了“繁华外衣”，现场车水马龙，十分热闹。
晨光微熹，夜场的人们纷纷离去，明发商业广场彻底陷入安静，不夜城变为“空城”。
这是《每日经济新闻》记者近日在厦门明发商业广场现场看到的场景。在“繁华”与“清冷”中的交替中，隐藏着厦门商业地标陨落的真相，浮现出规划、设计、运营管理等方面的诸多问题。
记者在现场看到，地下商场眼镜市场的大部分店铺已经关门，市场没有日光灯，灰尘泥土遍地，店铺残破。地面一楼的大排档白天进入休整，留守店员正在打扫卫生，清洗前一夜留下的油垢。
厦门明发商业广场二楼和三楼的大部分商铺店门紧锁，全无人气。一楼中区街铺因远离中轴街铺而经营惨淡，走一步两步就能看到“旺铺转让”的白色A4纸张广告贴在紧锁的玻璃门上。
明发商业广场内，关闭的店铺、破旧且停止运作的电梯到处都是，钰淇美甲中心的张老板告诉《每日经济新闻》记者，商场的电梯早在一年前就停止运营了，商场人流量逐年减少且顾客多在外围活动，电梯就没有运营的必要了。
地下一楼一家眼镜店的店员则告诉《每日经济新闻》记者，周边的商铺基本都关了，目前这里都是做熟客的，没有回头客在这里是做不下去的。据该店员介绍，目前每月租金6000元，在老顾客光顾下还是能盈利的。
明发商业广场主营的夜市大排档近两年也开始不好做了。一店员告诉《每日经济新闻》记者，前两年生意好点，现在竞争大了，做不了那么多业绩了。
起点很高，备受关注。十年过去，厦门明发商业广场最终在外界灼热的目光中堕落，经历登高跌重，从明发集团的商业名片变成明发的“伤疤”。
2002年9月，明发集团进军商业地产，首发项目便锁定在厦门莲坂旧城改造地块，该地块曾被厦门地产界视为“风向标”，被寄予厚望。最终明发集团以7.85亿元的价格击败竞争对手宝龙拿下该项目，刷新厦门最高地价纪录。
彼时，明发集团在商业地产领域还是一片空白，明发商业广场在明发集团的商业模式探索中具有里程碑意义。2003年2月，厦门莲坂明发商业广场方案敲定，总建筑面积超40万平方米，目标是打造东南沿海规模最大，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体的一站式综合服务中心。随后，明发商业广场成功引进了法国家乐福、美国时代华纳等多家世界500强商家进驻。
2003年，明发商业广场动工建设，2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售。经历前期一波热销后，明发商业广场的业主和租户的噩梦便开始了：交房延迟，开业延迟，陷入惨淡经营。
随后，明发商业广场陷入多起纠纷而官司缠身。据台海网（厦门）报道，与厦门明发商业广场有关的官司曾多达上百件，商家、业主和开发商之间纠纷不断，以商家告业主居多。为解除租赁合同、退换押金和租金止损，曾发生近百位商家状告近百位业主的现象。
从土地竞拍到规划设计再到销售，明发商业广场一直自带“光环”，为何却最终惨败并成为商业地产的反面教材？
上述明发集团内部人士告诉记者，项目的失败存在很多因素，当时明发商业地产处于起步阶段，一切都在探索，体量太大导致后期运营吃力，分割销售也造成难以统一管理。同时商业地产有自己的生命周期，没有留存战略空间，在消费升级下会逐渐被市场淘汰。
据了解，厦门明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺，被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于招商。销售初期，明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。后期交房和开业遇阻，大体量的商业体并未分期试水运营，而是一次性推出市场，结果开业情况并不理想。
业内人士分析指出，明发商业广场40.6万平方米的大体量，需庞大的客流量支撑，而该商圈半径人口密度低，无法支撑如此大体量的商业。加上后来周边各类高端、中端商业广场的出现挤占了市场，使明发商业广场的运营困境凸显。
关于明发商业广场的经营情况，明发集团总裁黄庆祝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：经营得很好。随后挂断了电话。
58安居客房产研究院房产分析师吴寅对《每日经济新闻》记者分析指出，明发集团原本的商业运营能力不佳，商铺以销售为主，没有自持体量，销售之后对运营和品牌定位失控。
