资本市场总是容易上演戏剧性的一幕，这一次舞台在地产板块：一边是地产股的大涨，一边是地产债的大跌。
最近两周，申万房地产指数大涨逾15%，嘉凯城、张江高科的累计涨幅高达50%左右；地产债一二级市场则联袂走软，中国恒大借钱成本贵至13.75%，数只个券收益率以数百个基点的速度上行。
对整个地产行业而言，究竟谁才是“晴雨表”？分析人士称，地产股债走势分离主要在于两者的预期与风险点不一致。未来房地产行业将面临重新定价，板块间的结构分化将更为明显，无论投资地产股还是地产债，都应优选基本面优秀的龙头企业。
地产股债冰火两重天
10月中下旬以来，地产股票和债券出现截然不同的走势。
Wind数据显示，10月19日至11月6日，申万房地产指数涨幅达15.16%。个股方面，嘉凯城、张江高科、华鑫股份分别上涨56%、49%、43%，南京高科、市北高新、阳光股份等10只个股的涨幅超过30%。
地产股的强势映照着地产债的惨淡。一级市场上，中国恒大拟发行的三笔美元优先票据中，2年期年息11.00%，4年期年息13.00%，5年期年息13.75%，这一较高的利率水平震惊了业内。
受恒大高息发债事件影响，二级市场上，地产企业债券大幅下行。据华创证券统计的中资美元债数据，上周近10%的地产企业债券收益率大幅上行100基点以上，近30%的地产企业债券收益率上行超过50基点。另据国泰君安的数据，上周国内地产债活跃券收益率涨跌互现，其中16富力11和16泛控02上行幅度较大，分别上行113基点、90基点。
值得注意的是，9月下旬以来，债券市场持续走牛，10年国债利率大幅下行20BP至3.50%附近，在此过程中，不同等级的地产债表现分化，市场对低等级地产债规避情绪较重。
远水解不了近渴
地产股和地产债何以“冰火两重天”？市场分析称，因近期监管层未提地产调控，市场对调控政策或边际松动的预期有所升温，加之地产板块估值较低，推动地产股反弹行情；但与此同时，“远水解不了近渴”，部分房企内部现金流紧张，导致投资者对地产债仍相对谨慎。
“地产股债走势的差别主要在于两者的预期与风险点不一致。”联讯证券首席经济学家李奇霖在接受中国证券报记者采访时表示。
李奇霖称，从年初至10月中旬反弹前，地产股已跌去近50%，估值处于历史低位，在经济环境较复杂、宽信用难度较大的情况下，股票投资者容易博弈左侧机会，市场预期地产调控政策可能会松动以维稳经济，10月中下旬以来，部分城市开始出现调控松动的传言，更进一步增强了股票投资者的信心。
中信期货股指研究员姜沁补充称，除重要会议未提及房地产，给予市场调控放松的想象空间外，地产股上行还依靠以下两大契机：一是地产PE估值进入历史底部区间，2018年10月18日为8.09倍，距离2014年3月10日前低10.22倍下滑近两成；二是消费白马接连“触雷”，回避概念炒作的资金被迫流向金融、地产，资金面形成正反馈。
“对于债券投资者而言，看重的还是现金流与违约风险，地产调控政策松动的传言是否属实尚不可知，即使属实，这也需要一段时间与过程，对于房企现在紧张的现金流是远水解不了近渴，因此对于地产债会相对比较谨慎。”李奇霖说。
浙商期货宏观金融研究主管沈文卓同时表示，“地产股债出现冰火两重天的原因在于，股票受到近期资本市场政策预期鼓舞，股市出现上涨；地产债出现下跌则是由于房地产调控政策并未放松。若限购、限售等调控政策持续不放松，叠加棚改货币化安置比例降低，购房需求缺乏回升的动机，房地产销售增速可能进一步下滑。”
