华泰证券11月16日发布的研究报告在展望2019年国内房地产市场时认为,居民后继加杠杆乏力,预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。土地投资和新开工韧性存疑,预计2019年开发投资同比微增 0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升,再到盈利集中度提升,继续看好行业优质龙头。
华泰证券指出,2018年政策基调继续从严,短期政策的重心逐渐从控房价转向稳房价,同时长效机制推进提速。行业政策的矛盾点依然在于短期稳增长和长期控风险之间的平衡,即“量”与“价”的直接干预同“质”与“结构”的长期变革之间的博弈。短期来看,二者之间的平衡点尚未发生明显变化,行政调控对成交量价的锁定效应能够对冲行业下行的动能,同时长效机制在稳定行业长期健康发展的预期方面逐渐奏效。
其认为,经历了历史高位成交对需求的持续透支之后,居民加杠杆的空间和承担杠杆的能力将成为需求主导型因素,棚改货币化渐进式退出导致居民杠杆本金作用弱化,按揭利率维持高位导致加杠杆边际预期谨慎,同时居民杠杆率提升过快以及偿债现金流压力的加大预计制约后续加杠杆空间。展望2019年,中性假设下预计商品房销售面积同比减少5.4%,销售金额同比减少6.0%。
投资方面,华泰证券指出,受销售下行影响,房企资金链将进一步紧张,拿地力度将逐渐衰减,叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数,预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面,预计全年增长4.9%。施工投资在排除统计口径变化干扰后,预计将反弹5.6%。总体来看,预计2019年开发投资增速为0.9%。
而实际上,2018年前三季度,龙头房企在业绩和销售两个维度延续亮眼表现,在拿地和负债两个维度出现明显分化。展望2019年,华泰证券预计,龙头房企负债和拿地端的分化或将进一步加大,并可能逐渐传导至销售端,行业即将进入盈利集中度提升的关键阶段,龙头房企持续累积的资源优势和出众的经营能力将逐渐转化为盈利端业绩规模和质量的领先。
