中金公司研究部14日发布研报称，国家统计局发布1-10月全国房地产开发投资和销售数据，其中10月销售于低基数下仍录得同比负增长，投资和新开工显著回落，房企资金面整体平稳，新增个人按揭贷款重回同比正增长。短期A/H地产板块将在基本面走弱和政策面向好两股力量的博弈下呈现波动性，3-6个月维度上伴随基本面见底，政策面的积极变化带来的估值修复将主导地产股走势。
一是销售于低基数下仍录得同比负增长。1-10月全国商品房销售面积同比增长2.2%（1-9月+2.9%）。10月单月销售面积在低基数下依然下跌3.1%，延续9月（单月-3.6%）以来的负增长态势，其中住宅销售面积单月降幅扩大0.5百分点至-1.3%。我们高频跟踪的60城销售数字显示10月份样本一二线城市新房销售面积同比走平，由此推算三四线城市新房销售面积同比下滑4%（前三季度为+4%）。往前看，我们预计11、12月商品房销售面积同比降幅将伴随基数走高进一步扩大，预计四季度同比降幅达5%以上。
二是投资和新开工增速显著回落。1-10月全国房地产开发投资额同比增9.7%（1-9月+9.9%），10月单月增速较9月下降1.2百分点至7.7%，房屋新开工面积和土地购置面积单月增速分别下滑5.6和4.2百分点至14.7%和12.2%。向前看，我们预计销售端的趋冷将进一步加剧土地市场下行压力,引发房企开工意愿的持续降低，进而拖拽投资增速延续下行趋势。
三是房企资金面整体平稳，新增个人按揭贷款重回同比正增长。1-10月房地产开发企业到位资金同比增7.7%（1-9月+7.8%），10月单月增7.1%（9月单月+14.4%）。10月单月定金及预收款增速较9月增幅收窄9.4百分点至16.4%，而个人按揭贷款重回同比正增长（10月单月+2.1%）。10月新增居民中长期贷款亦录得0.5%同比正增长（前三季度为-9%），显示信贷投放量整体保持平稳。
具体到地产股，报告指出，A/H地产股当前分别交易于5.7x/4.4x 2019e市盈率。短期A/H地产板块将在基本面走弱和政策面向好两股力量的博弈下呈现波动性，3-6个月维度上伴随基本面见底，政策面的积极变化带来的估值修复将主导地产股走势。建议投资者：3个月内优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头；3-6个月维度上，适时配置优质高弹性标的。回避三四线土储比例高、增长及利润率持续承压的高风险标的。
