“已经冰封了。”
这是香港中原地产中介经纪人严翠(化名)对近期二手房成交行情的形容。
近期，香港豪宅遭遇罕见亏本甩卖，太平山附近地块接连流拍，多机构看空楼市前景，均折射出香港楼市之冷。
二手房市场“冰封”
香港房价走势图
曾经，香港的楼市可以说屹立于“全球之巅”。据仲量联行报告，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍。楼市上涨的行情使得香港“一茬茬”的房产中介应运而生，数量之多不亚于随处可见的外币兑换店，卖房传单被贴在目之所及的各个位置。
香港路边随处可见的房屋销售广告
然而，11月21日，中证君在香港走访多个房地产中介时发现，当下交投行情冷清异常。严翠说道：“以九龙塘和何文田的校网区为例，去年每个月的二手房成交量在200单左右，从今年9月开始，每个月只有10-20单成交。”
从严翠展示的工作群聊天信息可以看到，10月份以来一手房和二手房的成交量均为0，偶尔有成交，数量也基本为1，连签租约的都非常少。“除非业主愿意自动减价20%-30%，否则比较难成交。”严翠说道。
中原地产数据显示，截止至11月14日，11月份楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂录1,605宗及185.98亿元。料全月将录4000宗及420亿元，按月下跌25.6%及7.8%。其中，宗数将创2016年3月3日后的32个月新低，金额则创2017年1月份394.60亿元后的22个月新低。
房屋价格方面，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出，10月份香港楼价环比下跌1.4%，9月则环比下跌0.9%。
开发商销售“奇招”频出
“一手房方面，开发商也开始主动降价，降价可达20%左右。”严翠表示，“很多开发商不开价，都是以招标形式发售。”
经记者走访发现，开发商为缓解回款压力，销售“奇招”层出不穷。严翠指出，一手房吸引购房客的点不仅在于新，还有近期开发商开出的“首付低至一成”、“延长成交期”等条件。
根据金管局要求，香港400万港元以下的房子最多可以贷款九成，401万港元至600万港元的房子最多可以贷款八成，601万港元至1000万港元的房子最多可以贷款六成，1000万港元的房子最多只能贷五成。
但是开发商却有许多可以变通的“门路”。严翠透露，在首付方面，很多新盘的首付在20%-30%之间，甚至可以低至10%，剩余的部分由开发商找指定的财务公司做一按(首次按揭)。
“最近还有一个更加可怕的，只要你有钱交2成首付，不用做压力测试都可以买。”严翠说道，“买完之后你可以先住进去，三年之内免管理费、免差饷、免利息。”
这就是严翠所说的“拖长交易期”，三年之后，购房者可以选择做按揭供房或者将房子卖出。“对于投资客来说，如果看好未来行情，三年之后卖完走了就好。但是这种首付还一两成的，断供的可能性会相应增加许多。”严翠说道。
房屋亏本销售信息
Q房网中介王丽(化名)也表示前述两种销售手段比较常见。王丽指出，开发商的另一妙招是代缴印花税，即开发商出钱帮购房者代缴印花税，缓解其短期现金流压力，但这部分印花税还是算在房价里的。
此外，开发商会给出较高的佣金。“正常来说，二手房成交时，给中介的佣金是买卖双方各出1%，一手房则是开发商出2%。但是现在行情非常淡，只要你能卖出去，开发商给的佣金上不封顶。”王丽指出。
投资客稳赚不赔？
虽然机构纷纷唱空香港楼市，但是在投资客眼里这笔账不是这么算的。严翠告诉记者，她几个月前刚在香港买了一套房做投资。有趣的是，她卖掉的是深圳的房子，然后加现金在香港买。记者调查发现，这并不是个例，至少在目前看来是一笔划算的买卖。
严翠算了一笔账，她于2010年花了40万元在深圳横岗全款买了一套两居室，几个月前以160万元卖出，然后再加50万元现金，在香港按揭买了一套400万元的唐楼。“这个唐楼现在租出去每个月有13000港元，”严翠说道，“还房贷利息2.5厘(2.5%)，收租金3.9厘，人家帮我供楼，我还有钱赚，为什么不做”，严翠说道。
她指出，与内地不同，她在深圳横岗的房子每个月只能租2000-2500元，租金收益率比较低。
“另外，我这个唐楼有机会博收购，如果发展商或政府来收旧楼，会以市价收购。我买的时候1.2万港元一平方尺，最近附近区有收购的，成交价为1.8万-2万港元一尺，这样又可以赚一点。”严翠透露。
有分析人士指出，这类投资客的逻辑在于认为租金始终会高于房贷，而高租金则有高收入支撑，而且香港地少人多，租金大幅下降的可能性不大。
离楼市大跌还有多远？
如果楼市的惨淡继续，“伤害”最深的并不是投资客，而是刚“上车”的刚需一族。利嘉阁地产总裁廖伟强指出，“上车盘”业主多数是首次置业人士，未经历过楼市严重下跌情况，较容易受市场影响；再者这部分人实力方面相对较薄弱。更重要的是，这几年不少父母希望帮助子女尽快解决置业问题，愿意出钱协助他们尽快“上车”，不知不觉“上车盘”的价格不断推高。
廖伟强所指的楼市严重下跌情况，香港史上发生过几次，最近一次发生在2008年。深圳某金融机构供职的赵升(化名)告诉记者：“2008年那次楼市下跌经历让所有在香港买房的人都刻骨铭心，正是因为经历过那样的疯狂，所以现在香港楼市慢慢回归理性。”
“当时我大表哥在香港和深圳有十几套房，楼市一腰斩，这些房子一夜之间全部变成了负资产，身上的债几辈子都还不清。他告诉我，当时他都已经站上天台，就差临门一脚了。但最终还是扛过去了，坚持了几个月，就等来了四万亿救市，那些房子又成了他的资产。”赵升说道。
但并不是所有人都像赵升的表哥那么幸运。现在在庙街卖唱片的吴京(化名)就没“扛过去”，断供后房子给银行收走，一家人又开始了租房生活。但对于过去，吴京并不愿意多谈，“每天工作十几个小时，没空跟你聊这些”，他说道。
受访人士均表示，香港再经历一次如2008年一样的楼市大跌可能性不大。纪言迅指出，当前楼市下行与2008年“金融风暴”的情形，在大环境与政策上有较大区别。
首先，2008年时贷款利率较高，供房一族还款压力较大，而当前利率水平处于低位；其次，近两年的购房族需要通过较为严格的压力测试，即购房者杠杆率较低；此外，当前香港经济环境尚可，失业率较低，接近全民就业状态，出现大面积断供的可能性不大。
中原地产创办人施永青则表示，在形势不确定性增加的情况下，投资者做决策的速度会变慢，导致市场交投量下跌。而市场上总有人要套现，若长时间成交不了，就会出现降价。一旦大量出现这种情况，市场就会发生扭转。目前市场上这种风险在增加。施永青建议，在有风险的情况下，买房应该保守一点，即减小贷款比例、少借钱。
