三变科技(002112)拟将估值4524万元的9套房产挂牌出售,但最终只有4套成交,余下5套房产却“乏人问津”。
12月3日,三变科技披露拟调整部分房产出售方案,宣布原计划挂牌转让的5处房产终止挂牌,采取其他方式出售,成交价不低于评估价的90%。换言之,上述5套分别位于北京、上海、哈尔滨的房产,可能将以折价10%成交。
每到年底上市公司“变卖资产”改善业绩已相当普遍,今年前三季度亏损4491万元的三变科技上述出售资产交易,也曾被深交所问询。
不过,降价出售地处京沪一线城市的房产,仍然值得关注。12月3日58安居客房产研究院发布《2018年11月国民安居指数》显示,11月全国重点监测的67个城市二手房挂牌价环比下降0.3%。其中北京、深圳、上海、广州与上月相比均有小幅下降。
出售股权房产被问询
三变科技主要从事电力变压器研发、生产和销售业务。三变科技的实控人为浙江省三门县人民政府,公司为国资控股企业。
三变科技曾引发过一场资本围猎。2015年至今,已有中科汇通、车城网络等举牌三变科技。去年12月,三变科技原董事长卢旭日也加入举牌上市公司。不过,国资控股股东三变集团并不愿将控股权拱手相让。今年7月,卢旭日因个人原因辞职,不再担任三变科技任何职务,并陆续减持所持股份。
频遭举牌的三变科技经营业绩一直不太好。2018年前三季度,公司实现营收4.17亿元,同比增长11.98%;净利润-4491.49万元。就业绩亏损,三变科技解释,由于公司销售收入及毛利率未有明显提高,各项费用未明显减少,导致第三季度亏损。公司目前采取处置部分闲置资产及加强逾期应收账款催收,对2018年全年利润有较大影响。
今年10月起,三变科技开始陆续出售股权和房产。
首先出让的是银行股权。10月22日三变科技披露,拟挂牌转让所持浙江三门银座村镇银行股份有限公司4.125%股权。2010年获得上述股权的初始投资金额为412.5万元,时隔八年后挂牌预估价达2453.47万元。
紧随其后是变卖房产。三变科技拟通过公开挂牌方式出售持有的北京、上海、南宁等地9处房产,原来用途是员工宿舍和办公场所,原价总值1739.35万元,这次挂牌出售预估值达4524.78万元。
两项资产均大幅增值,这两笔交易引来深交所问询。三变科技随后解释,这些交易是盘活资产,为主业提供资金支持,增值是合理范围。公司预计两项资产出售,合共可带来净利润3443万元。
其余房产拟降价出售
经过两个月挂牌转让,9套房产中的4套成功出让,而其余5处房产未征集到受让方。
根据房产市场情况结合三变科技资产的实际状况,三变科技董事会同意公开挂牌未征集到受让方的5处房产终止挂牌,通过其他公开方式进行出售,成交价不低于评估价的90%。
地处京沪的住宅楼为何难卖?以其中一套位于北京宣武区手帕口南街1号4号楼24层2404的房产为例,其面积达177.04平米,三变科技购入价513.61万元,这次挂牌出售估价1580.61万元,每平米达8.93万元,价格比原购入价翻了三倍。
链家网搜索发现,同位置(手帕口南街)的住宅均价在8.5万元—8.7万元/平方米,略低于上述房产的预估价。三变科技这套房产挂牌近两月却最终未有成交,为此公司选择按照成交价不低于评估价的90%,即不低于1422.55万元再次出售。这次上述房产价格降至每平米8.04万元,已明显低于同地段中介挂牌的价格。
事实上,今年11月部分城市新房和二手房挂牌价格均略下跌,此时上市公司出售房产也就遭遇打折降价的新难题。
12月3日,58集团旗下58安居客房产研究院发布《2018年11月国民安居指数》市场报告。报告显示,新房价格和二手房挂牌价略有下跌,一线城市新房交易套数、新增二手房源量环比有涨有跌。
业内人士称,上市公司持有土地及房产,除经营所需外,以投资为出发点,为主业增加业绩储水池。甚至在关键时刻,通过出售房地产获利,起到扭亏、保壳的作用。
