随着房地产租赁市场转入淡季，北京长租房市场出现不同程度的折扣，最高达85折。此类产品虽然目前折扣较大，但由于前期涨幅较大，价格相比去年同期涨幅仍较大。
淡季促销
中国证券报记者走访了多个位于北京地区的长租房公寓项目了解到，多数长租房公寓项目推出了促销活动，最大折扣达8.5折。但相比去年期价格仍有一定程度上浮。
以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例，公寓管家对中国证券报记者表示，“目前只有三个户型，18平方米的暗间月租金报价4190元，目前95折优惠；20平方米的小开间报价6090元至6190元，目前每间优惠900元；25平方米的大开间报价6890元至6990元，目前85折优惠。”
现场有租户向记者反映，这一报价相比去年仍高出不少，自己合同租期到了，按照新的合约续租，大开间报价相比去年高了近千元，即使打85折，仍然高于去年同期。
记者走访附近的魔方、邦舍、自如等长租房项目，均发现存在不同程度的折扣。
“酒仙桥邦舍是唯一的LOFT结构项目，一共192间，面积都是41平方米。旺季时入住率能超过90%，目前超过80%。”公寓管家对中国证券报记者表示，“北向的长租月租金定价为每间6040元，南向租金为6180元，目前在此基础上打95折。”该价格与年初记者走访时大致相同。
在亮马桥魔方店，该长租房项目按面积大小、户型、朝向、门口是否有遮挡物等进行区分，按户型不同折扣不一，并推出优惠券、会员卡等。“算下来应该为92折，每个房间不一样，无法计算精确的优惠力度。北京地区最便宜的魔方公寓在昌平附近，价格为每间3800元以上。这个区域最便宜每间也要6000元。”魔方管家对中国证券报记者表示。
针对租期长短和支付方式的差异，中国证券报记者了解到，上述长租房项目均规定，6个月以上属于长租，实行长租定价；6个月以内属于短租，短租不实施折扣。
价格较高
除房租外，集中式长租房项目的租客，要按照商用水电价格预存水费和电费。按照所在项目和区域不同，每度电在1.2元至1.6元之间，每吨水则在9.5元至11元不等。公寓多配备保洁人员，每次入室清理费用在50元左右。
“夏季用电高峰期，每个月要1000元左右的电费；其他时间大概在300元左右。”一位入驻长租房的租客对中国证券报记者表示，“水费每个月为50元左右。房租和水电相比民租房都要贵一些。”
“长租房价格确实比普通民租房价格要高，但比同品质的酒店要低很多。长租房本身不以酒店定位，而是营造一种社群文化。比如，集中观看影片、DIY活动、免费书吧等。”有长租房项目管家对记者表示。
长租房的推出，使得不少核心地段民租房价格出现一定程度上涨。对此，魔方生活集团CEO柳佳表示，北京地区房租价格整体涨幅有限，三环以内核心区涨幅较大。如果算上四环、五环、六环的数据，整体涨幅不到10%。据魔方对20个城市10年以来整体数据监测，房租平均年度增长率约为5%。
经营风险
值得注意的是，长租房项目高昂的拿房、装修、运维成本，使得一些企业在盈利方面寻求新出路。
中国证券报记者走访发现，部分长租房品牌出于盈利性和获客率考虑，在集中式长租房公寓中植入了联合办公等项目。以位于酒仙桥附近的龙湖冠寓为例，该长租房项目2017年底对外开放运营，楼下1至4层由龙湖旗下联合办公项目一展空间运营，5至13楼层由龙湖冠寓运营。从目前情况看，联合办公项目已被360企业安全等几十家企业占用。甫一进楼，电梯中人来人往。
记者发现，冠寓配备了健身房、观影区、公共厨房、自助超市等设备，相比其他长租房品牌配套更完备。但公共区域和公共电梯由于使用人数较多，磨损较为严重。
“楼下联合办公项目的工作人员有一些也在楼上冠寓长租公寓居住。”冠寓管家对中国证券报记者表示，“会来长租公寓公共区域健身。健身房对长租房租客免费，但对外实行会员制收费。但外部人员不能进入5层以上的住房区域。长租房公寓的私密性整体较好。”
中原地产研究院指出，长租公寓类企业在北京上海等城市占市场份额已超过20%。除了推涨房租，长租公寓的金融化带来“资金池”问题。不少长租公寓不仅仅一家租赁企业，而是成为一家“金融企业”。
中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题表面是租金上涨，背后更大的问题是租赁公寓企业可能资金链断裂。如果租赁代理企业赚取租金服务费与差价，基本不存在风险。但越来越多的企业利用租金支付差，即给付房主按月付，而收取租户按照季度甚至半年甚至以上，利用租金差建立资金池挪作他用，经营风险较大。
