原标题：最悲观时刻已经过去？恒大2个月暴涨36%，两市地产板块集体发力
低迷大半年，A股、港股的房地产板块在近两个月迎来反弹，今日相关个股继续高光表现。在这波反弹之前，A股房地产板块今年跌幅高达40%，内房股板块也整体下跌了24%。经过此轮反弹，内房股已经基本抹平年内跌幅，A股房地产板块还有不小的差距。
房企入冬的论调喊了许久，最寒冷的时期何时到来？二级市场反应投资者预期和情绪，最悲观的时刻是否已经过去？
天元金融策略分析师梁浩荣认为，当前内房股虽然普遍由低位有所反弹，估值回到5倍至8倍，但是行业政策风向未定，目前市场对板块的悲观情绪蔓延，板块难有长期的利好因素支撑。所以对于内房股的后续走势仍需要保持谨慎。
A股、港股地产板块集体发力
今日，A股、港股的房地产板块的表现都非常亮眼，同时还带动了家电板块。其实，在近两个月的时间里，上证指数、恒生指数的表现都不尽如人意，但两地的房地产板块却都可圈可点，成为为数不多的亮点。
今日A股房地产板块，蓝光发展、南山控股、ST慧球涨停，信达地产、保利地产、万科A、中南建设、华夏幸福等多股的涨幅超过3%。
家电板块一同发力。老板电器强势涨停，新宝股份、华帝股份、美的集团、格力电器的涨幅都超过了3%。
A股市场的房地产开发板块近期表现很好。同样自10月19日开始，同花顺房地产开发指数（881153）上涨了21%，远超同期大盘走势。
港股市场上的内房股，恒生中国内地地产指数今日大涨3.55%。个股方面，截至记者发稿，中国恒大上涨2.62%、龙光地产上涨8.31%、华润置地涨5.17%、碧桂园涨3.17%、融创中国涨4.74%……
对于港股房企强势走势，天元金融策略分析师梁浩荣向e公司记者强调仍维持对地产股谨慎态度。
梁浩荣认为，短期来看，主要利好因素来源于中央经济工作会议在本周五的召开，为明年经济政策定调。市场预期会议以“稳货币、松信贷、宽财政”为主，憧憬短期有稳定楼市的措施出现。但内地不会全面放松调控，但预计也不会进一步收紧，估计未来按个别城市情况采取不同的宽松措施，避免楼市过度调整。
其实，最近的港股市场交投低迷，甚至有部分个股全天零成交。在此背景下，恒生中国内地地产指数自10月19日以来，上涨了近30%，远超港股市场整体表现。
具体到个股，10月19日以来，中国恒大上涨了36%，融创中国上涨了41%，龙光地产上涨了33%，碧桂园上涨了22%，其他内房股的涨幅也较为可观。
政策是最大推动力？
上市房企在二级市场集体发力 ，内在原因是什么？或许，政策仍是最大推动力。
12月12日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。其中房地产业中，进入优质企业发债行列的房企需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，同时不得超过行业资产负债率的重点监管线，未明确的原则上不超过85%，以及3A评级。
上述财务指标的会计期间要求也相对宽松，即可按照最近一年或最近三年经审计财务数据的平均值的孰高者进行核算。
该政策一经发布，便引发市场热议发改委松绑房企融资。
民生证券分析指出，此次新政放开非公开发债，实质形成发行规模要求放松和融资渠道扩容。对前期规定的“企业债券和公司债券余额不超过净资产40%的口径进行计算”标准进行了放松。
但是此次新政在负面清单中，限制了房地产投资，同时提升用于补充营运资金的募集资金比例到50%。另外市场对于“房地产投资”限定的范围解读有争议，如房地产投资限定的范围包括 是否长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，这方面存在不确定性。在资金用于 补充营运资金50%上限的背景下，可以考虑部分多元化房企在非地产领域投资的项 目。
另外，本次融资新政直接受益的主体有限，但是发债标准空间较大，潜在受益者包含了50强房企中的大多数。后续房企申报企业债，仍然需要政策进一步明确，操作上存在一定困难。
（潜在受益房企列表 图片来自：民生证券）
今日涨幅领先地产个股多与前述优质房企名单有重合。值得注意的是，龙光地产去年营收虽未达到300亿元，但今年涨幅也同样居前。据公司方面人士表示，目前公司基本面并未发生变化；目前已有两家评级机构给了公司3A评价。
海通证券分析指出，负面清单虽然包括房地产投资，但未规定保障房、长租公寓等政策支持方向，预计大蓝筹房企将明显受益。
一位港股投资基金经理对证券时报·e公司记者表示，最近地产股表现强势，应该与本次新政有关。十月后土地市场遇冷，对地方政府财政造成极大压力，个人对松绑地产持乐观态度。
对于松绑一说，中原地产首席分析师张大伟也分析指出，政策原文并没有对房地产的放松内容；发改委政策一直是限制商业性房地产融资，只放行保障房、棚户区、租赁等房地产开发。
从整体形势来看2018年房地产企业销售依然有望刷新历史记录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。 据统计，11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。
张大伟表示，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，叠加当前回款难，房企增加融资的述求明显上涨；从融资难度看，海外融资成本明显上涨，最近大部分房企融资成本处于高位，但相对企稳，龙头房企发债基本在5-6%。
从时间跨对对比来看，目前房地产企业的资金压力相比2015-2017年有非常大幅度的收紧。各地楼市调控背景下，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续高压，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。
