稳住存量（商品房市场）、激活增量（非商品住房），这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。
2019年，我们既需要接受经济下滑和通缩，等待经济重回复苏象限，但更需要强大的内心，锐意改革，驶出“历史的车轴”。改革的要义，就是要给予弱势地位的群体，摆脱阶层落差并向“美好生活”转化的机会和确定性的阶梯。岁末年初，“货币宽松+楼市松绑”的调控组合再次祭出，历史还是那样惊人的相似吗？如若此，资产市场将再次膨胀，这对改革要义遵从实乃严重削弱。
经济只反弹一年，就再次进入下行通道，很多人认为是外需惹的祸。这个话放在10年前的2008年是正确的，现在外贸对GDP的左右幅度在1%以内。决定中国经济大局的，依然是地产开发投资主导的资本形成。目前，中国投资（资本形成）对GDP的贡献是全球平均水平的两倍，说明我国一直是投资主导型的经济体。这其中，地产“抵押物+融资”发挥着资本形成加速器的效用。
2018年下半年以来，为何货币和财政“双积极”，通缩趋势和预期却日渐强化？根源就在于楼市调控和打击“非标”，“抵押物+融资”的资本形成加速器功能阻滞。融资关闸叠加商品房销售放缓，地产激活融资的功能弱化，企业部门（上下游）、居民部门（按揭购房）、政府部门（财政和基建）间的信用循环梗阻。同时，低风险偏好的银行无法对接民企、小微，通缩预期自然恶化。
于是，松地产再次进入政策工具箱。但这次或许真的不一样，近三次政治局会议一再强调的“6个稳定”中，“稳就业”放在首位。基于民企供给80%的就业岗位，减税加疏通融资渠道是首选。当然，“巨无霸”体量的地产是经济不能承受之重，政策自然不敢怠慢，但基调也是“稳”，稳价格、稳体量、稳预期。再次刺激创造“新周期”不行，经济变中有忧，过快下跌更不可行。
稳住的同时，实施结构性调整，前端土地市场和后端商品房市场同时“去投资属性”，挤压利润并输血给实体经济。首先，地产创造税收、土地出让金，依然是地方财政收入的主要来源，特别是2019年减税降费、扩大基建的背景下，地产输血实体的传统功能还要发挥；其次，投资驱动的增长依赖非一日能改，开发投资带动基建和上下游制造业投资，这个链条还得循环起来。
接下来，或许是最重要的，土地出让限地价、竞配建（保障房、租赁房、公共服务设施等）“常态化”，商品房交易“限房价”也常态化。双重挤压下，地产利润率向社会平均水平回归，地产红利让利给居民部门，特别是无房户、新市民、转移人口，让他们以相对低的成本实现“扎根”城市的梦想，这是整个社会利益平衡的可靠路径，也是综合国力告别内卷化而螺旋上升的突破口。
激活农地市场化溢价，这是2019年供给侧改革的重点，也是广大农民阶梯晋级之路。近日，上位法启动修订，集体建设用地不经征收可直接入市。这意味着2017年确立的13城集体土地建租赁房试点，扩大到全国。北京尝“头啖汤”，三宗集体土地建共有产权住房，含装修售价仅2.9万元，为同区域商品房的1/3。同时，土地承包法修正案提请人大审议，核心是激活土地融资功能。
稳住存量（商品房市场）、激活增量（非商品住房），这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。政策托底，但决不会冲击虚高的资产溢价、绝不会造设下跌预期，商品房市场量价“高位平衡”。当然，也不会迎来“新周期”，因为杠杆受限、融资受阻，楼市量价在历史高基数上再上台阶很难。双重挤压已显文火慢炖的长期政策安排，结果就是群体性的投资性交易索然无味，溢价预期赶不上交易成本和周期。于是，虚高的资产泡沫日渐损耗，“房住不炒”渐进落地。另一边，集体土地建设并运营租赁房，收益率可达5%左右，且用地和融资政策都扶持。商品房市场顶部已现、竞争惨烈，且限价、融资高成本继续煎熬，政策开始引导房企转型。
（作者系资深地产研究人士）
