据高力国际公开数据显示，2018年，北京优质物流物业市场空置率同比上升1.5个百分点至1.5%。天津及廊坊优质物流物业市场空置率同比升高1.1个百分点与7.4个百分点至6.2%及7.4%。
京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约68.7万平方米的十一座优质物流物业完工入市，新增项目分别位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量同比大幅增加16.8%至约608万平方米。
据相关人士分析，得益于电子商务零售商及第三方物流供应商的稳健发展，区域内优质仓储物业需求持续旺盛。同时，伴随下半年天津新兴区域大体量新增供应集中入市，租赁活动逐渐趋于理性，部分拥有大面积租赁需求的租户选择搬迁至租金更具竞争力的新增项目。
据资料显示，2018年北京、廊坊及天津武清北部等环京区域供给量极为有限。区域内核心市场可租赁面积缺乏推升平均租金至历史新高；其中北京优质物流物业市场平均租金同比增长12.6%至人民币48.4元每月每平方米，天津及廊坊优质物流物业市场分别同比上涨12.8%与12.1%至人民币30.2元每月每平方米及人民币36.6元每月每平方米。
2019年，预计将有建筑面积共计约79.2万平方米的十五座优质物流物业计划入市。其中北京优质物流物业市场预计将有四座新项目完工入市，天津与廊坊将各有九座及两座。伴随北京及环京区域可租赁面积的进一步缩减，区域内更多优质仓储需求将外溢至天津等市场。
高力国际预计，截至2019年底，京津廊优质物流物业市场整体空置率或将低于3%。受惠于京津廊区域电子商务业的良好发展前景，区域内大部分业主对市场需求持乐观积极态度，租金涨幅或将因此保持稳健。2019年北京、天津及廊坊优质物流物业市场平均租金预计同比涨幅分别为5.8%、4.5%及5.5%。
伴随2018年北京市产业新政出台，未来北京物流仓储业将主要服务于北京城市配送需求，同时天津及廊坊等地核心市场也将面临土地获取难度愈发增大的局面。据预测，随着专业物流开发商及部分电子商务运营商将目光投向天津及河北临近北京的新兴市场，该些区域将在未来三至五年成为物流业发展的新热点。
