原标题：又有城市首付降低利率下调，40房企融资总额下滑近四成，监管喊话又来，房地产变天？
开年的房地产金融环境似乎显得有点复杂多变。
在今年1月央行全面降准后，业内普遍预期，流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好，一方面房企的资金压力有望缓解，另一方面房贷利率有望降低。
不过，继今年1月房企融资总额大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。
而在1月的金融和社融数据全面回暖后，央行和银保监会密集喊话房地产，强调继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，房地产金融预期再次发生改变。但日前，又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息，再次引发了市场对房地产信贷政策放松的预期。
到底2019年房企融资环境如何？房地产信贷政策是否会放松？
接受券商中国记者采访的业内人士认为，2月房企融资总额下滑是受春节假期因素影响，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松。目前房地产金融，无论是开发贷，还是个人按揭贷款都是偏紧状态，没有明显放松。开发企业融资规模增长，主要以境外发债为主，国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。
近两个月首套房贷利率下滑，跟房贷政策变化没有关系，房贷政策依然没放松。所以全社会融资面放松了，定向支持中小微企业、实体经济，但是房地产仍是偏紧的。
40房企融资总额环比下滑37.25%
继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。
同策研究院的最新数据显示，2019年2月，40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。其中，债权融资额为551.94亿元，占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%；股权融资金额为0.94亿元，占总融资金额比重为0.17%。
与1月相比，各债权融资方式融资额度均降幅明显，跌幅最高达68.7%。其中，融资总额排名第一的是公司债，共融资363.25亿元，环比下降29.14%，占比65.7%；融资总额排名第二的是其他债权融资，总额57.52亿元，环比大降68.7%，占比10.4%；融资总额位居第三的是中期票据，总额为53.52亿元，环比下降47.76%，占比9.68%；排名第四的是境内银行贷款，融资额度44.74亿元，环比下降47.76%，占比8.09%；位居第五的是信托贷款，融资总额32.91亿元，环比小幅上升 10.85%，占比5.95%。
图 ： 2019年1月、2月典型上市房企融资情况对比
对于2月房企融资总额大跌的原因，同策研究院总监张宏伟对券商中国记者表示，2月主要受春节因素影响比较大，境内的融资金额会下滑。
“2月份比较特殊，境内融资情况受到春节因素影响，整体融资状况到底有没有好转，还要看一下3、4月份状况。”张宏伟说，即使恢复到1月的水平，那也只是相当于2018年上半年的市场状况，也不是特别好，只是比最坏的时候好一点。
国金证券也认为，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。
海外发债热情高涨，节后融资计划超百亿美元
在2月房企融资方式中，以公司债为主，而海外融资独占鳌头。
同策研究院的最新数据显示，2月，境外发债折合人民币共303.25亿元（占比83%），虽然额度环比下滑，但占比进一步提升（1月占比76.56%）。具体来看，2月发行15笔公司债券中，有11笔均是发行的美元优先票据或债券，合计45.33亿美元。
在已披露的数据中，融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券（第一期），票面利率3.65%；融资成本最高的是当代置业额外发行的一年期2亿美元的优先票据，票面利率高达15.5%。总体来说，2月房企融资成本约在4%-10%之间。
对于海外融资占比进一步提升的原因，张宏伟对券商中国记者说：“即使按照1月份的状况，其实国内的房企融资仍然是比较难的，所以大家还是跑到境外发美元债。美元债融资成本平均都在7%-8%，甚至有的企业更高，这只是利率方面的成本，再加上通道费用等，基本上都在10%。”
这种趋势在春节后表现更加明显，特别是把融资计划统计在内的话，融资金额更加突出。中原地产研究中心统计数据显示，春节后有超过25家房企密集境外融资，融资计划已经超过100亿美元。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，更是压力非常大，但房企在资金压力下，依然需求量非常大。
高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。
两监管部门喊话，房地产金融或依然偏紧
随着1月央行的全面降准，以及房企融资规模的井喷，不少人预期随着央行不断释放资金宽松信号，整个市场现金流相对充裕，房地产金融信贷环境也会改善。不过，2月25日和26日银保监会和央行的密集表态，让这种预期发生了改变。
2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时，要实施差异化的房地产信贷政策，对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。
2月26日，央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
对此，张大伟认为，房地产市场看政策，政策里面最直接的就是信贷，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好，如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。从趋势看，房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准，即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述，代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，两部门的喊话基本上令降首付，松资格化为泡影，按照银保监会的表态，一些房价涨速过快，投机需求死灰复燃的城市，也许还会在“因城施策”的调控方针下，遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。
谁知不到一周，市场就有首付降低和利率下调的传闻出现。
3月4日，有报道称，工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业部下发的通知显示，居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款，最低首付比例由40%下调至30%，但前提是认房又认贷，且拥有本地户口。同日，还有媒体报道称，中信、北京银行下调深圳二手房贷利率，首套最低上浮8%。
对此，有专家认为，无锡首付比例下调可以理解为商业行为，也可以理解为政府指导下的放松行为，具有信号意义，即对于一些过去过于严厉的政策，后续肯定会放松。
不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示，“如果无锡当地政府或银监局之前有规定首套房首付比例最低40%的话，那这个动作就是很明显的放松，如果之前没有这种统一的规定，那这个也不算什么。”
在杨红旭看来，目前房地产金融，无论是开发贷，还是个人按揭贷款都是偏紧的状态，没有明显放松。开发企业融资规模增长，主要以境外发债为主，国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。近两个月首套房贷利率下滑，跟房贷政策变化没有关系，房贷政策依然没放松。
“主要是多次降准后全社会的利率下滑了，如国债利率，2018年一直下滑，目前在2.6%左右。全社会利率水平重心下移后，商业银行认为，个人贷款利率下浮一样可以赚钱，而且可以多贷一些。因为楼市成交下滑后，个人按揭贷款也下滑了，商业银行认为个人按揭贷款是一笔优质的资产，目前很多银行乐意放贷。”杨红旭对券商中国记者说，但是首付比例没有放松，也没收到窗口指导说大力支持购房贷款。所以全社会融资面放松了，定向支持中小微企业、实体经济，但是房地产仍是偏紧的。
