中国财富网讯（张静静 田欣鑫）头部房企转型出路在哪里？中小房企为何扎堆登陆港交所？普通投资者当下是否应该买房？6月26日，2019中国上市房企百强峰会在京举行，华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪就上述问题接受了中国财富网的专访。
头部房企的转型之道
从2015年开始，越来越多的头部房企试图寻找出路：资金链紧张的万达将文旅业务卖给融创、万科分出精力布局租赁市场、恒大甚至尝试布局新能源汽车产业……可以看出，在存量逐渐占据主导的房地产下半场，房企迫切需要找到二次增长的核心动能。
袁豪表示，房地产行业转型方向包括医疗、新能源、长租等行业，有些与地产相关，有些与地产并无关系，经过三四年的转型发展之后，可以看到，如果房企转型到与地产相关性非常弱的行业，成功的机率就非常低。
头部房企每年现金流数千亿，需要体量足够庞大的市场容纳投资，而商业地产和长租公寓等就属于几十万亿级别的市场，足以吸收龙头房企的投资资金。
因此，房地产行业一定还是要沿着产业链的方向去转型，包括转向商业地产、物流地产、物业、养老、长租市场或者房地产基金等，转向产业链的上下游，成功的机率相对更高。
赴港IPO成中小房企融资“良方”
自2018年以来，在调控和融资收紧的背景下，中梁地产、海伦堡地产、奥山控股、万创国际、正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、恒达集团及万城控股共赴香港资本市场，形成一股中小内房企赴港IPO热潮。
中小房企为何迫切登陆港交所？袁豪解释，关键还是资金的问题，随着监管政策趋严，金融机构“缩表”趋势明显，中小房企若在行业TOP50、TOP20、TOP10等名单之外，融资将会受到较大约束。另外，房地产行业本身也是高杠杆的行业，需要不断借用资本扩大规模。
袁豪表示，大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展，中小房企在香港注册上市就能保持其债权融资的能力，在股票和债券的双重加持之下，企业才能获得规模的进一步提升。
另外，当前房地产行业集中度快速提升，末端企业面临逐步淘汰的过程，中小房企都不想落后至淘汰队伍，会尽量往上走，所以在未来的两到三年时间，赴港上市的中小内地房企还会保持增长的趋势。
投资房地产不如投资股票
对于现在是否面临买房时机的问题，袁豪指出，由于调控政策等因素的影响，楼市库存将在很长一段时间保持较低水平，库存增加缓慢也导致房价很难下跌，甚至会有上涨的风险。但从“房住不炒”的意愿来看，房价也不会出现明显的上行。
因此，袁豪建议，如果是住房刚需人群，该买还是得买，但如果只是投资性的需求，则可以适当减少房地产投资。需要注意的是，房地产板块在当下实际上是处于低仓位、低估值的阶段，因此，相对于投资房地产，投资股票的吸引力会更高。
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