智见

中国财富网讯（张静静 田欣鑫）房地产行业的下一个黑马将出现在哪里？如何判定当下房企的具体情况？地产是周期之母如何理解？近日，2019中国上市房企百强峰会在北京举行。国泰君安首席地产分析师谢皓宇就上述问题接受了中国财富网的专访。

房地产板块更容易出黑马

对于未来房企黑马将出现在哪里的问题，谢皓宇指出，首先是如何定义黑马，如果是传统意义上与恒大、碧桂园类似的行业前五的公司，除非市场再经历两轮房地产行业的大牛市，否则这类冲规模的黑马将很难出现。

但如果从证券的角度分析，房企的黑马可能不需要进入行业前五，甚至前十，它可能规模基数非常小，但只要发展速度较快，能迅速从1发展到100，就有可能成为黑马。

因此，如果是单从规模上讲，从中型公司发展到超大型企业，在行业平淡期会非常难，但从股市的角度来看，房地产板块还是会出现黑马。

引导房地产由资本品转为消费品将经历漫长过程

作为专业的分析机构，如何分析当前的房地产行业也成为关注的焦点。谢皓宇表示，不同研究所对于地产行业的定位不同，使用不同的分析方法，也因此得出不同的结论。

第一种是把地产定义为周期之母，将地产放在周期行业里。因其产业链长，可以拉动产业的上下游。这样就需要用周期行业的研究方法，考察供需结构关系对产业链上下游的拉动关系，分析供给曲线及需求曲线移动对价格的影响。

第二种是把房地产归为金融行业。因为地产涉及融资、发债，地产被定义为资本品，具有一定资本属性，这种归类方法下，会着力分析边际供给和边际需求对平均价格的影响。

第三种把房地产放在总量里，分析政策变化如何影响行业走势。因为房地产对中国经济拉动作用很大，也对政策很敏感。

就当前市场表现分析，谢皓宇认为，房地产还是资本属性偏重。过去五年间，房地产逐渐进入了作为资本品投资的高峰时期。当前的政策调控想要引导房地产由资本品转变为消费品，必将经历一个漫长的过程。

不同城市房企关注点各异

对于如何从金融的角度分析一个地产公司情况的问题，谢皓宇提出，在一二线城市需要重点观察融资能力，而在三四线城市则重点看经营能力。

谢皓宇进一步解释，三四线城市地价相对便宜，不需要在土地端沉淀太多资金，同时三四线城市预售条件也较低，预售款能很快转化成为新的杠杆。但一二线城市地价贵，土地沉淀的资金特别高，更看重融资能力。

所以从本质上来说，最好是融资能力强，同时经营能力也强的公司，这种企业需要去寻找。但如果仅从行业长期发展的角度来看，就需要结合具体的政策规划。