有关房地产市场的新闻总是吸引更多人的眼球。这几天，北京、天津、东莞等多地楼市政策出现了一些蛛丝马迹，很多人揣测：房产调控要松绑了？
香港首富李嘉诚给那些还惦记着炒房暴富的人泼了一盆凉水。李嘉诚近日对媒体表示：“今年世界经济很复杂，大家都要小心点。”谈及香港楼市，李嘉诚建议，如果买来自己住，分期付款没问题的话应该买，但千万不要买来炒，波动厉害。
楼市是不是已经走在回暖的路上？房产还能保值升值吗？
北京：两宗地块将推不限价商品房
1月9日，“北京市规划和自然资源委员会”在官网上公布了一份“国有建设用地使用权出让预申请公告”，宣布即将拍卖朝阳区孙河乡的两块土地。公告显示，“本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房，商品住房不设定住宅销售限价”，也就是非限竞房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此类宽松类的信号出现，很大程度上有助于后续房企预期的调整。持续性的“限地价”和“限房价”，已经引起了部分房企拿地的犹豫。此次土地出让不限价目的是为了打消房企的顾虑。
天津：自持租赁住宅“变身”，可以卖了！
1月10日，天津市土地交易中心发布公告，取消津滨开（挂）2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次天津对于部分地块政策进行了调整，明显超过了市场预期。从市场政策来看，土地市场的出让政策也在做调整。如果此类土地是限定租赁的模式，可能会导致房企抵触，进而带来土地出让的流拍。虽然此次调整是针对具体地块的，但在租赁市场发展中也在不断调整用地政策，目的是为了防范土地交易降温的风险。
广东东莞：购房两天内可“无理由退房”!
1月11日，东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》。该通知规定，从3月1日起，东莞实行新版商品房认购协议，按照新的规定，买房人自签订认购协议以后，有2天的“反悔期”。在“反悔期”里退房，开发商必须无条件去办理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞此次出台商品房认购书相关政策，并不意味着当前行政政策的放松。实际上是对冲动性购房的一种权益保障。在实际购房交易中，签订各类协议后，往往存在购房者反悔的情况，容易造成购房者和房企、中介的纠纷。而类似两天的反悔机制，很大程度上也是有助于稳定市场交易，进而利好买卖关系的维系。
房贷：首套房利率 2 年来首度回调
融 360 数据显示，2018 年 12 月全国首套房贷款平均利率为 5.68%，相对基准利率上浮 15.9%，环比 11 月下降 3bp，为 2016 年 7 月以来的首次回调。此外，下调房贷利率的银行数量占比创 2017 年 4 月以来新高，达到 10.13%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前对于利率松动，应该理解为商业行为，而不是政策调整。从后续市场来看，贷款利率是否会调低还不太确定，但规模肯定会上升。
当前，此类贷款利率上浮的空间在压缩，对于购房者来说，至少不用太担心后续银行贷款利率政策收紧的可能。从实际情况看，受持续性降准政策的影响，银行本身流动性在改善，这有助于扩大放贷规模等。
房地产要回暖吗？
虽然多地“信号”频出，容易让人浮想联翩，但是专业机构普遍认为，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，政策出发点在支持居民合理自住型需求的同时，还是会着力打压投资、投机性需求。随着2018年下半年房地产市场显著降温，2019年调控政策微调也在预期之中。
“泽平宏观”认为，2019年，地方政府将有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。
如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。
涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。
具体到不同的城市而言，“克而瑞地产研究”表示，一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。
2018年12月24日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年房地产市场将以“稳地价稳房价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。对比经济“六稳”，房地产市场也提出了“三稳”。
高层定调要“稳”，观望的人们也要看清方向，确实如李嘉诚所言，如果自住并且能负担房贷就买，但是千万别炒，危险！
未来房地产还能保值吗？
2015年、2016年房地产经历了两年暴涨，这是否意味着2019年和2010年仍是调整期，而2021年房地产会再度进入暴涨期？房产还能增值吗？
《华夏时报》总编辑水皮在接受中国财富网（微信号：cfbondcom）专访时表示，中国房地产周期是“2+4”，也就是说两年暴涨期和四年整理期。
2015年、2016年房地产经历了两年暴涨，但这并不意味着2021年房地产一定会再度进入暴涨期。因为规律的总结和归纳整理都是基于历史数据和表现概括的，未必未来就会按照历史重演。
但是，房地产市场的总体大趋势还是有一定规律性的。从房产价格上涨幅度来看，以“2+4”年为一个周期，在上一轮房地产的6年周期内，除去房价最高值和最低值，可以算出房产的价格上涨的幅度大概在60%左右，平均每年增长10%。长期来看，一般认为房地产价格基本上每年的涨幅跟GDP相当，或者比GDP多1-2个点。
未来房地产能增值多少？水皮认为还不能确定，但是它实际上具有保值功能。中外的经验证明：房地产价值随着社会财富的增加而增加的，表现形态就是房价。
