7月16日,在浙江广厦重大资产重组媒体说明会上,公司董事长张霞表示,出售天都实业一方面是因为公司房地产开发领域持续经营能力不强,一方面在于要履行2015年做出的3年内退出房地产业务的承诺;控股股东广厦控股出价公允,且能够及时支付交易款项;在剥离房地产业务后,公司将持续关注大文化行业的并购机会,做强影视、文体、文旅等大文化产业。
剥离房地产业务
6月4日,浙江广厦公布《重大资产出售暨关联交易报告书(草案)》,公司拟向控股股东广厦控股转让所持天都实业100%的股权,交易作价15.38亿元。剥离房地产业务后,公司将专注于影视等大文化产业。
此次交易引发市场质疑。数据显示,2015年-2017年,公司房地产业务收入占比分别为95.22%、89.73%和73.24%,房地产业务是浙江广厦最主要的营收来源。而影视业务的经营主体广厦传媒自置入公司以来,连续3年未达业绩承诺。中证中小投资者服务中心(简称“投服中心”)在现场指出,在转型影视行业不是很成功的情况下,公司剥离房地产业务是否有必要。
对此,张霞表示,剥离房地产业务主要基于以下考虑。一方面,公司在房地产开发领域的持续经营能力不强。公司近年来一直秉持“稳健开发”的原则,只对存量地块和楼盘进行开发、销售,未新增土地储备,后续可开发用地有限。
同时,从目前杭州土地市场地王频出、动辄几十亿的土地成交现状看,结合公司财务状况、经营情况,凭借公司自有资金获取后续开发用地具有一定难度。另一方面,公司于2015年9月9日公司召开2015年第二次临时股东大会,审议通过了《关于公司拟退出房地产行业的议案》,承诺将在3年内逐步退出房地产业务。本次出售天都实业亦是履行上述承诺。
“尽管影视文化业务体量尚小,但公司这几年一直围绕投并购积极寻找大文化行业的并购机会。无论从实施战略目标或是持续经营角度考虑,退出房地产和并购优质资产都是公司2018年核心重点工作。”张霞说。
交易价格是否公允
此次交易购买方为公司控股股东广厦控股,市场关注交易是否公允。7月10日,中国证券报记者实地探访了天都实业的楼盘所在地。
记者走访了解到,天祥B地块所在的沁源项目下半年开盘,预计销售价格为1.8万-1.9万元/平方米,车位为18万元/个;但临近楼盘的二手房价格为2.4万元/平方米。这与交易报告书中提到的天祥B地块平均售价为1.55万元/平方米,A07地块平均售价1.73万元/平方米,车位为10.6万元/个存在不小差距。同时,2018年4月4日,广厦控股下属子公司广厦通和以10.65亿元拍得一地块,该地块距离天都实业仅800米,初步估算楼面价约1.73万元/平方米。如以该地块楼面价计算,仅天都实业所持未开发土地A07的估算售价将达16.21亿元,高于本次交易全部作价15.38亿元。
对于中国证券报记者实地走访的价格与估值价格存在差异的问题,独立财务顾问、太平洋证券范宗辉表示,将A07地块按照土地拍卖楼面价单独测算独立出售不具可操作性。首先,以楼面价计算收入,没有考虑土地出售时所要承担的税费成本;其次,如果按照1.73万元/平方米的拍卖价格来对A07地块单独出售做简单测算,参照现有规划方案进行开发,销售价格预计达到2.9万元/平方米才能实现项目盈亏平衡。但按照目前销售价格的备案情况以及项目周边楼盘销售情况,短期内实现2.9万元/平方米的销售价格可能性非常低。从目前周边最近开盘的楼盘情况看,销售价格为1.48万元/平方米。
对于评估价格与走访价格不同的原因,评估机构代表、北京北方亚事资产评估事务所李德沁表示,首先,由于新房销售实行价格备案机制,目前杭州新房和二手房市场存在价差。两个地块属于续销地块,参考项目周边近期新房售价增长率进行测算的价格合理。第二,车位分两部分,开发产品当中的存量车位,属于老院区车位,按照评估基准日在售车位销售均价确定为10.6万元/个;对于计入开发成本中的车位,本次评估均价17.81万元/个,评估价与目前售价基本保持一致。第三,目前沁源公寓没有取得销售备案资格,现场售楼人员说的1.8万-1.9万元/平方米没有可靠的依据。“房价由物价局的备案价格决定。相当一部分楼盘想涨价,就因为物价局限价,所以房价一直不能达到开发商的预期。”
