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2019年以来,房地产企业密集发布融资计划,融资需求持续井喷,公告的拟融资总额超过1000亿元。偿还借款、补充流动资金等成为企业融资的主要用途。值得注意的是,房企境内和境外融资成本差异较大,部分房企境内融资利率低于4%,境外融资利率超过10%。

融资规模逾1000亿元

中原地产数据显示,截至1月16日,2019年以来,房地产企业新增融资规模超过1000亿元,部分房企融资规模超过100亿元。

从融资用途看,偿还借款、补充流动资金是最重要的两个方面。招商蛇口1月15日晚间公告,拟发行15亿元超短期融资券,发行期限为120天,主要用于偿还2019年1月到期的一宗10亿元规模债券,以及偿还银行贷款。公告显示,公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共13笔,合计225亿元。其中,境内存续期间超短期融资券40亿元、中期票据72亿元、公司债94亿元、优先债券19亿元。

不少“借新债补旧债”的房企本身债务种类较多。以保利发展为例,公司1月15日公告,拟发行15亿元中期票据,发行年限为3年,其中10.5亿元拟用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款,4.5亿元拟用于补充流动资金。三季报显示,截至2018年9月30日,保利地产待偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。其中,13.98亿美元为在境外发行的固息债券,365亿元人民币为在境内发行的150亿元中期票据、65亿元长期限含权中期票据、150亿元公司债券。

不少公司新增融资利率较低。以电建地产为例,公司拟发行2019年度第一期超短期融资券,该融资券核准发行规模为45亿元,本次发行规模为10亿元,申购利率区间为3.50%-4.50%,发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的一笔借款。该借款金额为10亿元,利率为4.80%。

诸葛找房首席分析师陈雷表示,房企采用“借新债补旧债”的方式只有在市场好的情况下才可以使用。市场下行时,很容易造成资金链断裂,造成严重后果。目前M2增速放缓,不适合采用“借新债补旧债”。

部分房企创新融资模式,以应收账款做抵押进行融资。以阳光城为例,其拟以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资,总额不超过20亿元。

境内境外利率差别大

值得注意的是,房地产企业境内和境外融资成本差异较大。不少企业境内融资利率不足4%。以上海临港为例,公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)分两个品种,品种一为4年期固定利率债券,在债券存续期第2年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权;品种二为5年期固定利率债券,在债券存续期第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。其中,品种一的票面利率为3.74%,实际发行规模为3亿元;品种二的票面利率为3.85%,实际发行规模为5亿元。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,从目前情况看,房企融资难度有所降低。多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。

境外融资方面,近期案例融资利率多在10%左右。以正荣地产为例,公司将额外发行1.5亿美元的优先票据,2020年到期,年利息为10.5%。此外,公司2亿美元于2020年到期的优先票据将于香港联交所发行上市,年利息为8.6%。

不乏超大型房企选择境外高成本融资。以融创中国为例,公司拟发行2021年1月15日到期的票据,票据规模为6亿美元,年利率为8.375%。票据将自2019年1月15日起按年利率8.375%计息,利息将由2019年7月15日起,每半年支付一次。发行票据所得款项将主要用于集团现有债务再融资。诸葛找房首席分析师陈雷表示,房企一般会优先选择境内融资,只有境内融资难的情况下才选择境外融资。境外融资本身就利率高,尤其对于国内的房企评级较低利率更高。