业内人士认为，未来房地产信贷政策“放水”概率不大
“我们行的个人住房按揭贷款（个人房贷）利率已经下调。”某股份行深圳地区支行负责人说。
中国证券报记者近日走访北京、上海、深圳、南昌等地银行时发现，2019年农历春节后多地个人房贷利率有所松动。进入3月，部分城市首套个人房贷利率上浮幅度重回5%之内，二套改善型住房贷款利率也相应下调。
业内人士表示，在今年流动性充裕的背景下，资产质量向来较优的个人房贷业务料更受银行青睐，预计房贷利率后续仍有下调空间。但房地产信贷政策“放水”概率不大，房地产信贷风险是监管部门盯防的重中之重。
批贷流程明显加快
中国证券报记者日前就首套房、二套房个人房贷政策走访了北京、深圳等地四大国有银行及多家股份制银行、城商行的个人贷款业务部门。
目前北京地区首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，二套房利率普遍执行基准利率上浮20%，此前最高分别上浮20%和30%。记者从21世纪不动产业务员处了解到，北京地区个别城商行的二套房贷款利率最低可执行基准利率上浮15%；个别外资银行首套房贷款利率最低可执行基准利率上浮5%，二套房利率最低为基准利率上浮10%。但外资银行对贷款申请人及房屋本身的审核门槛都较高。
上海地区首套房个人房贷款利率为一线城市最低，四家国有大行和招行等股份制银行的首套房个人房贷利率最低可执行基准利率九五折优惠。民生银行首套房个人房贷利率执行基准利率。
深圳地区个人房贷利率上周再次下调。民生银行深圳地区个贷业务员告诉中国证券报记者，约从8日开始，深圳各大银行陆续下调个人房贷利率，该行也跟进做出调整：目前首套房个人房贷利率最低为基准利率上浮5%，二套房个人房贷利率最低为基准利率上浮10%，此前分别上浮10%和20%。
除了一线城市有所调整，南昌、南京等部分二三线城市个人房贷利率也在下调。某股份制银行南昌地区支行行长告诉记者：“此前我们首套房个人房贷利率上浮超过20%，目前调整至上浮10%-15%。”
个人房贷利率调整，购房者的观感最为直接。深圳地区购房者王女士对中国证券报记者表示：“我是刚需购房，提交贷款申请时没想那么多。但贷款审批后发现房贷利率从原本以为的上浮10%，变为上浮5%，还是很让人惊喜。”王女士算了一笔账，自己25年期的贷款（等额本息计算），利率上浮10%的利息支出总额为164.52万元，而利率上浮5%的利息支出总额为155.84万元，前后相差近10万元。
除利率下调，银行审核批贷流程也明显加快。中国证券报记者以购房者身份咨询链家、我爱我家等房地产中介人员时获悉，目前北京地区贷款审批在资料齐全的条件下至多需要5个工作日。房屋过户完成后，抵押登记工作一般需要5个工作日，而在抵押完成后的5-10个工作日即可放款到账。从抵押登记到放款只需20天至30天。
房贷利率上浮空间收窄
从2018年末开始，个人房贷利率下行就渐成趋势。融360大数据研究院监测数据显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，相当于基准利率1.149倍，环比下降0.53%（3BP）；同比上升3.11%（17BP）。2月利率下调银行数量44家，较上月增加10家，首套房平均利率连续3个月下降，未来整体利率有望继续下行。2月全国首套房平均利率最低的前十个城市分别为上海（5.06%）、厦门（5.36%）、大连（5.36%）、北京（5.43%）、深圳（5.46%）、福州（5.46%）、太原（5.47%）、乌鲁木齐（5.47%）、天津（5.46%）、广州（5.55%）。
“个人房贷的资产质量向来较优，接下来我们分行会择优、择机加大投放力度。一线城市房价抗跌，总行给额度也比较大方。”某国有大行深圳分行相关负责人告诉中国证券报记者。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼预计，个人房贷利率后续仍将下调，更大范围首套房贷利率执行基准利率甚至打折值得期待。个人房贷利率的上浮空间正在变窄：一方面，自2018年央行定向降准、全面降准措施落地后，2019年流动性合理充裕，银行手头资金充足。这种情况下银行下调房贷利率，属正常操作；另一方面，当前银行风险偏好仍低，个人房贷尤其是首套房房贷不良率的历史表现较好，是银行的优质资产，以低利率政策加大投放很正常。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，近期信贷利率整体下行，是房贷利率连续回落的主要原因。2018年以来，央行着力推动“宽货币”向“宽信用”传导，引导长端利率适度下行。“宽信用”效应不可避免地向房地产领域外溢，推动全国首套房贷款利率从2018年11月的阶段高点小幅回落0.08个百分点。
“历史上看，房贷利率运行趋势一旦形成，通常会持续一段时期，接下来几个月房贷利率下行趋势仍会延续。不过，考虑到当前‘宽信用’主要针对民营、小微企业等实体经济，房地产是抑制泡沫、防范风险的重点领域，未来房贷利率下降势头会比较缓和。”王青说，在房地产调控因城施策背景下，对房贷利率下调的监管标准也会有所不同，近期不同城市房贷利率松动幅度会出现一定差异。
银行应审慎经营个贷业务
作为楼市调控关键政策之一的房贷政策出现变化，是否意味着政策“放水”？分析人士认为，不能将其认定为房地产市场调控放松的信号，这背后有资金面宽松、房地产市场业务旺季、银行竞争等多方面因素。
银保监会副主席王兆星此前明确表态，银保监会今年继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。
董希淼认为，个人住房贷款政策取向，今年难有根本性变化。在政策框架之内的房贷利率调整应由商业银行决定。但要看到，近年来我国家庭部门杠杆率上升较快，潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下，商业银行应保持清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。
董希淼预计，2019年商业银行住房信贷政策的差别化会更精准、充分。差别化政策体现在：一是需求端，对不同购房需求区别对待。我国城镇化将持续较长时间，不少居民特别是中小城市居民较强的购房需求未得到有效满足。应区分不同客户，合理满足自住型和改善型购房需求，坚决抑制投资性、投机性购房需求。同时，要加快金融产品创新步伐，加大对住房租赁市场的支持和服务。二是从区域看，应坚持因城施策。对于部分房价过热城市，整体上应继续严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件。对部分房地产库存量较高的三四线城市，商业银行可在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适度加大支持力度，助力房地产市场“去库存”。
