2019年1月24日,贝壳找房发布《2018城市居住报告》,聚焦租房和二手房交易人群,盘点分析了北京、上海、深圳、南京、武汉、长沙、重庆、成都、合肥等9大房产交易城市现状。报告发现,过去一年北京二手房交易量全国第一,主流交易价格区间在300-450万,全国最高。并且一线的高房价,让奔赴新一线城市成为趋势,二线城市购房年龄比一线城市早五年。随着人口流动越来越频繁,跨城市购房人群越来越多,不过,大部分人仍然遵循就近原则,选择离自己家乡并不遥远的城市。另外,调查显示女性经济更加独立,且更难接受租房结婚。而对于租客来说,全国租客普遍比较漂泊,租期多为3个月-1年,且除少数城市外,合租率均过半。
租金压力大,合租成主流
租房往往是城漂们的第一站,也是反映人口流动趋势的晴雨表。
报告发现对于租赁市场,上海的租客压力山大,租金方式主要以年付为主,将近75%。而深圳之所以租金月付居多,主要是因为租客的流动相对频繁。根据此前的调查,深圳租房人群的平均换租周期为9个月,而大多数长租公寓的换租周期更短。其他城市则多为季付。
在整租还是合租的问题上,显然梦想很丰满,现实很骨感。《报告》调研数据发现,约66%的男性与70%的女性愿意选择合租,但实际上,9大城市中,只有重庆的整租率超过一半,达到53.6%。租金压力令大多数人只能合租的原因。从房租收入比可以反映出房租负担大小。房租收入比越高,表明房租负担越大。对比来看,北京、深圳均超过20%,其次是南京、上海、武汉。
通勤距离是所有租客首要考虑的因素,而不同年龄段的人租房时对其他因素的考量则不尽相同。其中,刚踏入社会的95后对租金最敏感,80后则关注人身财产安全。
二手房交易量北京排第一 贷款方式京沪深各异
近日,贝壳研究院院长杨现领表示,在全流通时代框架里,北上深虽同为一线,但却是不一样的城市,房地产的作用机制、政策传导机制等都完全不同。
《报告》显示,较之2017年,2018年京沪两地的二手房交易量有所增加,但深圳的成交量却在减少,同时,北京二手房交易量也几乎是沪深两地之和的2倍。
除此之外,还有一些“钱规则”体现出三者之间的差异。
相比沪深两地,北京购房者对公积金贷款的认可度是比较高的,并且在新政之前,限制条件也较为宽松,因此公积金贷款占主流,达到29.2%。而深圳由于公积金贷款无论是贷款额度,还是其他限制条件都较为严格,加之流程多、放款慢,所以,有65.6%的购房者选择商贷。上海则是组合贷居多,占比45%,可能主要是客户心态普遍认为手握现金更重要,所以尽量多贷款,但公积金额度毕竟有限,因此选择组合贷。
奔赴新一线成趋势,二线城市买房早五年
从《报告》中可以看出,相较于2017年,北上深的租房量都在下降,京沪尤其明显,降幅超过2成。数据显示,成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的二线城市正在吸引越来越多的外来人口,这些城市租房量的上升,开启了人们奔赴新一线的大门。在超级城市之外“新一线”城市扎根,意味着更高的性价比。
由于一线城市房价更高,需要用更长时间去攒钱,所以,《报告》显示,购房者主要集中30-39岁。而在二线城市,则是25-34岁,整整相差5年。不过,在面积选择上,各城市的趋势相对一致,主力户型集中在60-90㎡。
此外,《报告》发现,一线城市中的已婚人群购买力更强,不仅交易量以78%的占比碾压单身,并且更有实力和意愿买大一点的房子,平均购房面积达到75㎡,高于单身人群的67㎡。而在二线城市却截然相反,单身购房者达到61.5%,且平均购房面积为82㎡,小赢已婚人群2㎡。这在某种意义上也体现出一种趋势,一线是先结婚后买房,二线则是先买房后结婚。
九大城市购房气质大不同,有人欢喜有人愁
上海摩登,深圳前卫,成都休闲,武汉热情......每个城市都有其独特的气质,映射出各自的文化,折射到每一个人的生活当中。在贝壳的《报告》里,9大城市也有着不同的标签。
比如,北京买房周期最长。2018年,北京二手房平均成交周期为23个月,2017年时还是14个月。而上海最拥挤,有近4成的人购买60㎡以下的房子,在九城中购房面积最小,同时,在上海每1000人中只有7个人购买180㎡以上的大house,也是九城中最低的。
当然,要说二手房和租赁市场同时降温的,只有深圳了。其中,2018年深圳二手房交易量降幅超1成,租赁交易量则缩水15%。
重庆则是最土豪的城市。全款买房人数最多,达到30%。对于重庆人来说,只要房到位,钱都不是事儿。而作为“巴蜀双娇”的另一个城市——成都,则购房者最为多元。中国内地31个省、直辖市及自治区都来这里买房。
接着看长沙,女生购买力堪称最强,占比高达56.7%。而要说购房人群最年轻的非南京莫属,平均购房年龄30岁。租房最紧张拮据的却是武汉,高达94.2%的租房者选择合租,人均租房面积只有20㎡。《报告》中还有一个有趣的地方,那就是合肥人最不接受租房结婚,其中,反对票是赞成票的3倍还多。
女性购房趋势显著增加,租房结婚更难接受
近几年,男性和女性之间的力量对比正在转换。概括下来,当代新女性的特征就是8个字——经济自立,精神独立。而在买房这件事上,女性也呈现出新的趋势。《报告》调查数据显示,四成男生不接受租房结婚,而女生则有六成。看来,在买房结婚这件事上,女生更坚决。并且,在买房这件事上越来越倾向于靠自己,而不是一味逼迫男生。
虽然从整体来看,男生仍然是购房主力,但只是微弱领先。并且,无论是一线还是二线,女性购房者占比都呈增加态势,其中,长沙增幅最明显,其次是成都、重庆及深圳等城市,这几个城市的女性购房者已经超过一半。
在付款方式的选择上,女生似乎更具“钱”力。能够全款买房的女生占比24%,男生则只有20%;而代价最大的商贷,有42%的女生会使用,比男生略低1个百分点。
